‘10조 개발’ 들썩…다시 보는 성남 복정역세권

수도권 개발 이슈의 중심

지하철 8호선과 수인분당선이 만나는 복정역 일대가 올해 수도권 개발 이슈의 중심으로 떠올랐다. 행정구역상 복정역 북측은 서울 송파구 장지동이고, 남측은 성남시 수정구 복정동이다. 8호선을 타면 잠실, 서쪽으로 탄천을 건너면 강남구, 동쪽으로 가면 위례신도시가 있다. 이런 입지를 갖춘 복정역세권이 총사업비 10조원 규모 개발 사업과 고도 제한 완화까지 한꺼번에 맞으며 지역 분위기가 달아오르고 있다.

서울 송파구와 성남시 수정구에 걸쳐 형성돼 있는 복정역세권 개발 사업 부지. 이곳에 업무·상업시설을 비롯해 아파트와 문화시설 등이 들어설 예정이다. (매경DB)

코엑스 2.2배 복합시설·환승센터

포스코센터 조성 경제 효과 16조

가장 큰 호재는 복정역세권 개발 사업이다. 현대건설 컨소시엄이 총사업비 10조원을 투입한다고 예고한 곳이다. 복정역세권 개발 사업은 송파구와 성남시 수정구에 걸친 도시지원시설용지에 업무시설과 대기업 R&D센터, 복합쇼핑몰, 공연장, 호텔, 대형병원 등을 짓는 초대형 복합 프로젝트다. 규모만 놓고 보면 삼성동 코엑스의 2.2배에 달한다.

복정역 북쪽 장지동 일대에는 DL이앤씨 컨소시엄이 지하 4층~지상 15층 규모의 공동주택·업무·판매시설을 포함한 복합환승센터 조성에 나선다. 이미 복정역에는 8호선·수인분당선 환승 인구가 많고 내년 하반기 위례선 트램 개통까지 예정돼 있어 환승센터가 완공되고 나면, 강남·송파·위례를 잇는 수도권 동남권 교통 허브로 자리매김할 전망이다.

위례택지개발지구 도시지원시설용지에는 포스코 글로벌센터(가칭)가 들어선다. 지난 11월 17일 포스코홀딩스가 기공식을 열었다. 이 글로벌센터는 축구장 8개(약 1만7000평) 규모의, 지하 5층~지상 12층 규모로 지어지는데 글로벌 대학·연구기관과 함께 이차전지, 수소, 인공지능(AI) 등 포스코의 미래 주요 사업부문 연구개발(R&D)을 수행할 예정이다. 성남시는 이곳 시설이 교육·연구·업무 기능을 갖춘 R&D 복합단지로 조성될 경우 향후 10년간 약 16조원의 경제 효과가 발생할 것으로 추산한다.

복정동 일대는 최근 고도 제한 규제가 완화되는 호재도 맞았다. 국방부는 최근 성남시 분당구 야탑동·이매동 일대에서 70만㎡, 수정구 복정동·신흥동·태평동 등지 42만㎡의 토지를 비행안전구역 5구역에서 6구역으로 완화했다.

비행안전구역은 공항으로부터의 거리와 활주로 방향 등에 따라 모두 6개 구역으로 나뉘는데, 5구역은 최대 45ｍ까지 건물 높이를 올릴 수 있는 반면, 6구역은 공항에서 멀어질수록 점진적으로 건축 허가 높이가 커져 최대 154ｍ까지 가능하다. 복정역 주변 스카이라인이 재편될 여지가 생겼다. 이번에 규제가 완화된 토지 면적은 서울 강동구 ‘올림픽파크포레온’ 대지면적(46만㎡)보다 2.4배 넓은 땅이어서 재건축·재개발을 통한 추가 주택 공급 효과가 클 전망이다.

분상제 적용 아파트도 분양

복정역에서 잠실역까지 11분

초대형 개발 호재가 몰리면서 이 지역에 신규 분양되는 주택에 대한 관심도 커지고 있다.

당장 연내 성남 복정1공공주택지구(복정1지구) 내 B1블록에서 ‘복정역에피트’가 분양에 나설 예정이다. 지난 11월 17일 입주자 모집공고를 냈다. 복정역에피트는 지하 2층~지상 최고 20층, 6개동, 전용 84㎡ 단일 면적 315가구로 지어지는 아파트다. 성남복정1피에프브이㈜가 시행을, HL디앤아이한라가 시공을 맡는다. 복정1지구는 수정구 복정동·창곡동 일원 57만여㎡ 용지에 4000여가구를 조성하는 사업이다. 사업비만 약 1조3000억원이 투입된다.

복정역에피트는 민간분양 아파트지만 공공택지에 지어져 분양가상한제가 적용된다. 3.3㎡당 약 3600만원대에 책정됐다. 전용 84㎡ 기준 분양가가 12억~13억원 수준이다. 인근 위례신도시의 ‘위례센트럴자이’ 전용 84㎡가 지난 10월 19억5000만원(10층)에 계약서를 쓴 점을 고려하면 복정역에피트는 주변 시세 대비 수억원 저렴한 셈이다.

복정동이 ‘강남 옆세권’으로 통하는 만큼 주변으로 교통망도 잘 갖춰져 있다. 단지에서 복정역까지는 걸어서 10분 거리다. 지하철 8호선을 통해 잠실역까지 11분이면 도착 가능하다. 수인분당선을 타고 수서역까지 한 정거장이고 선릉역까지는 16분이면 도착한다. 동부간선도로·수도권제1순환고속도로·헌릉로·성남대로·송파대로 등이 가까워 수도권 이동이 편리하다. 서울 강남과 잠실, 성남 판교 등 주요 업무지구로 출퇴근하기 좋은 입지다.

교육·생활 인프라도 나쁘지 않을 전망이다. 단지 인근에는 서울국제학교를 비롯해 복정초, 내년 3월 개교 예정인 위례해솔초, 창성중, 성남여중, 태평중, 복정고 등이 위치해 있다. 동부간선도로를 이용해 서울 대치동 학원가, 위례신도시 학원가로 이동하기 수월하다. 코엑스를 비롯해 삼성서울병원·스타필드시티위례 등을 이용하기 편리하다. 위례신도시를 동서로 가로지르는 창곡천을 따라 탄천까지 연결된 산책로가 단지와 가깝다.

연내 성남 수정구 복정1지구에서 분양 예정인 민간분양 단지 ‘복정역에피트’ 투시도. (성남복정1피에프브이㈜ 제공)

차곡차곡 오르는 수정구 집값

규제지역·토허제, 독일까 약일까

이런 개발·분양 호재는 복정동 일대 집값에도 반영되고 있다. 한국부동산원에 따르면 복정동이 포함된 수정구 아파트값은 올해 1~10월 4% 뛰었다. 수도권 아파트값이 평균 2.2% 오른 것보다 수정구 상승률이 가팔랐다. KB부동산 기준으로는 성남시 아파트값이 올 들어 10.42% 올라 경기 전체 상승률(0.4%) 대비 강세를 보였고, 과천(17.97%) 다음으로 높은 오름폭을 기록했다.

복정지구가 포함된 성남시 수정구가 지난 10·15 대책으로 서울과 함께 규제지역(조정대상지역·토지거래허가구역)으로 묶였는데, 이 역시 주택 공급을 앞둔 복정동에는 호재가 될 전망이다. 국토교통부 해석에 따르면, 청약으로 취득한 최초 분양권은 토지거래허가구역의 실거주 의무 대상이 아니기 때문이다. 분양권을 매수한 경우에만 실거주 의무가 부과된다는 얘기다. 또한 분양가상한제 주택의 경우 준공 후 3년 이내 실거주하면 된다는 유예 규정이 적용된다. 다만, 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 의무적으로 전입해야 하고, 전세를 놓기 위해서는 대출 없이 분양가를 완납해야 하는 등 주의할 점은 있다.

게다가 초대형 개발 사업은 완공까지 적잖은 시간이 걸린다. 복정역세권 개발 사업과 환승센터, 포스코 글로벌센터 등은 모두 수년 단위의 대형 프로젝트다. 김광석 리얼하우스 대표는 “복정역세권은 사실상 서울·위례와 생활 인프라를 공유할 수 있는 입지라 장기적인 관점에서 미래 가치가 있는 사업지”라면서도 “주택과 업무·상업시설이 본격적으로 입주하기 전이라 가치가 재평가되기까지는 적잖은 시간이 필요하다”고 총평했다.

[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2335호 (2025.11.19~11.25일자) 기사입니다]

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