집값 뛰자 경매 시장도 들썩...한강벨트 낙찰가율 100% 넘어 [김경민의 부동산NOW]

정부의 강력한 대출 규제에도 서울 아파트값 상승세가 지속되는 모습이다. 일반 매매 시장에 이어 법원 경매 시장까지 과열 양상으로 치닫는 분위기다. 법원경매정보회사 지지옥션에 따르면 9월 1~26일 기준 서울 아파트 경매 낙찰률(경매 진행 건수 대비 낙찰 건수)은 50.2%를 기록했다. 총 209건이 경매에 부쳐져 105건이 낙찰됐다.

서울의 한 경매 법정(매경DB)

경매 앞서 꼼꼼한 권리분석 필수

서울 아파트 낙찰률이 50%를 넘은 것은 2022년 6월(56.1%) 이후 3년 3개월 만에 처음이다. 9월 서울 아파트 낙찰가율은 평균 97.3%로, 6·27 대출 규제 전인 지난 6월(98.5%) 이후 석 달 만에 가장 높았다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가격 비율이다.

특히 ‘마용성’(마포·용산·성동구)뿐 아니라 동작, 광진구 등 한강변 지역을 중심으로 경매 시장이 과열된 모습이다. 1차 경매에 수십 명의 응찰자가 몰리고 감정가를 웃도는 고가 낙찰까지 잇따른다. 지지옥션 집계 결과 용산구(106.7%)와 성동구(104.4%), 마포구(103.3%) 등 마용성 지역은 9월 들어 구별 평균 낙찰가율이 100%를 넘어섰다.

일례로 지난 9월 15일 서울동부지방법원 경매1계에는 5건의 아파트가 경매에 부쳐졌는데, 송파구 오금동 소재 위반건축물 1건을 제외하고 성동구 아파트 4건이 모두 1회 차 경매에서 감정가를 넘는 가격에 낙찰됐다. 성동구 하왕십리동 ‘텐즈힐1차’ 전용 59㎡는 감정가가 12억 3,000만 원인데 첫 경매에서 20명이 응찰해 경쟁한 끝에 15억 3,190만 원(낙찰가율 125%)에 주인을 찾았다. 이 아파트는 지난 9월 17일 16억 9,000만 원에 팔렸고, 최근 호가가 18억 5,000만 원까지 치솟자 낙찰자가 감정가보다 3억 원이나 비싼 값을 써냈다.

비규제지역인 동작구에서는 상도동 ‘상도효성해링턴플레이스’ 전용 84㎡가 지난 9월 18일 2회차 경매에서 무려 39명이 경쟁해 감정가(11억 9,000만 원)의 113.8%인 13억 5,432만 원에 주인을 찾았다. 앞서 9월 8일에는 광진구 자양동 ‘성원아파트’ 전용 59㎡ 첫 경매에 10명이 몰린 가운데 감정가(9억 5,200만 원)의 112%인 10억 6,300만 원에 낙찰됐다.

다만 경매에 나설 때 주의할 점도 적잖다. 경매에 앞서 꼼꼼한 권리 분석이 우선 기본이다. 경매로 나온 부동산에 법률적으로 문제가 있는지, 낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지 확인해야 한다. 자칫 낙찰을 받아도 권리가 남았다면 낙찰자가 각종 부담을 떠안을 수 있기 때문이다. 등기부등본을 살펴보고 말소기준등기 이후에 올라온 권리는 모두 소멸된다는 점에 유의해야 한다.

괜찮은 물건을 낙찰받는다 해도 챙길 게 많다. 낙찰받은 곳에 거주하는 사람을 내보내는 명도 절차가 만만치 않아 명도소송에 들어가는 경우도 부지기수다. 점유자를 상대로 인도명령신청을 해두면 명도 판결문과 같은 강제집행권원을 얻을 수 있다. 인도명령신청은 낙찰자가 법원에 신청하면 보다 빠르게 강제집행을 할 수 있도록 한 절차다. 가능하면 명도가 원만히 해결될 수 있는 물건을 고르는 것이 안전하다.

[Word  김경민 기자 Photo 매경DB]