규제 폭탄에 재개발·재건축 ‘대혼돈’…주택공급, 사실상 ‘올스톱’

‘조합원 지위 양도 제한’에 조합원들 ‘날벼락’
서울 16만가구 정비사업 ‘제동’…공급 지연
서울시 ‘신통기획’도 차질, 사업장별 갈등 우려

ⓒ데일리안 배수람 기자

정부의 초고강도 부동산 규제책으로 정비사업 제동이 불가피할 전망이다.

9·7 공급대책이 제대로 시행되기도 전에 10·15 주택시장 안정화 대책이 마련되면서 서울·수도권 일대 주택공급 확대는 한동안 제자리걸음을 할 거란 우려가 커지고 있다.

20일 관계기관 등에 따르면 지난 15일 정부는 서울 전역을 비롯해 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 지정했다.

이에 따라 주택담보인정비율(LTV)는 70%에서 40%로 축소됐고, 3년 전매제한, 재개발·재건축 조합원 지위 양도 제한 등 규제가 적용된다. 분양 대상자로 선정된 조합원 또는 일반 분양자는 5년 내 투기과열지구 정비사업의 조합원 분양 신청도 불가능하다.

국토교통부는 정비사업 추진에 차질을 고려해 분양가상한제와 중도금·이주비 대출에는 제한을 두지 않았다며 “공급 차원의 특별한 영향은 없을 것으로 판단한다”고 밝혔다.

하지만 대책 발표 이후 도심 내 주요 정비사업장은 빨간불이 켜졌다. 재건축은 조합설립인가 이후부터, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다.

이 경우는 정비사업 예정 주택을 매입하더라도 조합원 지위 양도는 이뤄지지 않는다. 또 2주택자 이상인 조합원은 1가구만 입주권을 받을 수 있고, 나머지 1가구는 강제 현금청산 대상이 된다.

정부가 이번 대책 역시 발표 직후 곧장 시행에 들어가면서 당장 기존 주택 처분을 계획하던 조합원들은 날벼락을 맞게 됐다.

예외적으로 ‘10년 보유 및 5년 실거주’ 요건을 충족하거나 해외 이주 등 특별한 사유가 있는 경우라면 조합원 지위 양도가 가능하다. 하지만 대다수 조건을 충족하지 못한 조합원은 주택을 팔 수 없게 됐다. LTV가 40%까지 대폭 줄어 이주비 대출을 받기도 어렵다.

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서울시에 따르면 투기과열지구 지정에 따라 지난 8월 말 기준 조합원 지위 양도가 제한된 곳은 재건축은 139개 구역(10만8387가구), 재개발은 75개 구역(5만577가구) 등이다. 16만가구가량의 조합원 매물의 거래가 막힌 것이다.

민간 정비사업 활성화를 통한 도심 내 주택공급 확대에 고삐를 당기던 서울시의 노력도 물거품이 될 가능성이 크다. 시는 지난달 말 ‘신속통합기획 시즌2’를 발표하며 각종 인허가 절차를 단축, 평균 사업기간을 18년 6개월에서 12년까지 단축하는 공급 확대 방안을 발표한 바 있다.

시는 오는 2031년까지 31만가구 착공을 목표로 사업에 고삐를 당기고 있다. 그러나 이번 대책으로 주택을 사지고, 팔지도 못하는 조합원들이 늘면서 아무리 사업 기간을 앞당기더라도 착공까지 문턱을 넘기 어려워졌다.

자금 여력이 부족하거나 강제 현금청산 위기에 놓인 조합원들은 앞으로 정비사업 추진에 반대 의견을 낼 수밖에 없다. 정비사업 관건은 ‘속도’라는 말이 있지만, 이번 대책으로 사업 의지가 꺾이거나 주민들 간의 갈등이 불거질 우려가 커지게 됐다.

전문가들은 불과 한 달 전 135만가구 주택공급 확대를 천명한 정부가 외려 공급을 저해하는 자충수를 뒀다고 평가한다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “자기 부담 능력이 안 되는 사람들은 빨리 집을 팔고 나갈 수 있도록 길을 터줘야 하는데 조합원 지위 양도가 막히면 사업이 진행될 수가 없다”며 “정비사업 활성화를 통해 원활한 공급이 이뤄지도록 해야 하는데 이번 대책은 공급 축소 우려를 더 키우는 것”이라고 지적했다.

그러면서 “이 같은 수요 억제책은 부동산 시장의 메커니즘 자체를 무너뜨리고 주거 이전의 자유를 제한하는 것”이라며 “중앙정부와 지자체가 이렇게 엇박자를 내면 서울시가 자체적으로 추진하는 민간 정비사업 활성화 역시 실효성을 거두기 힘들다”고 덧붙였다.