전세 낀 집 사면 4개월 내 실제 거주해야

토허제 AtoZ… 주의점
타워팰리스·여의도 브라이튼 등
아파트로 분류되지만 규제 제외

지난 16일 서울 마포구 한 부동산의 매물 안내판이 비어있는 모습. 윤웅 기자

10·15 부동산 대책에 따라 20일부터 내년 12월 31일까지 서울 전역과 경기도 12곳이 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶인다. 이들 지역에서 아파트 등을 사고팔 때는 계약 전 관할 구청의 허가를 얻어야 하고, 2년간 실거주 의무도 진다. ‘갭투자’(전세 끼고 매매)가 사실상 금지되는 것이다. 반면 강남구 타워팰리스, 여의도 브라이튼 등은 대지 면적이 기준에 못 미쳐 토허구역에서 제외된다.

19일 국토교통부에 따르면 서울 전역과 경기도 과천·광명시 등 12곳의 아파트 등은 20일부터 토허구역 지정 효력이 발생한다. 구청의 허가 없이 체결된 계약은 무효가 된다는 의미다. 기존 토허구역은 아파트만을 대상으로 했으나 이번엔 아파트 단지 내 연립·다세대주택 16곳도 포함됐다. 이에 따라 용산구 한남더힐, 성동구 서울숲푸르지오, 광진구 광장힐스테이트, 동작구 아크로리버하임 등 아파트 단지 내 연립·다세대주택 739가구도 규제 대상이 됐다.

이들 지역에선 집주인이 전월세 등을 낀 물건을 팔 때 기존 세입자가 4개월 이내 퇴거하기로 합의된 경우가 아니면 거래 허가를 받을 수 없다. 매수자가 2년 실거주 의무를 이행할 수 없는 상황이라면 거래가 불허된다는 의미다. 정부는 집주인과 기존 세입자 간 퇴거 일정 조율은 당사자 간 협의에 맡겨지는 사적 자치 영역이라고 설명했다.

청약이나 재개발·재건축 조합원 자격으로 얻은 분양권 및 입주권을 전매할 때도 허가를 받아야 한다. 다만 분양권, 입주권 취득 자체는 규제 대상이 아니다.

반면 강남구 타워팰리스, 여의도 브라이튼, 마포구 한화오벨리스크 등 초고층 주상복합아파트는 토허구역에서 빠졌다. 토허구역은 토지 면적이 일정 기준 이상일 때만 적용되는데 상업지역에 있는 해당 아파트는 대지 면적 대부분이 15㎡ 이하라 기준에 못 미쳤다. 규정상 토지 기준 면적은 주거지역 60㎡, 상업·공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡ 초과 시 적용되는데 필요 시 기준을 10분의 1 수준까지 낮춰 지정할 수 있다.

또 ‘잠실 시그니엘’ 같은 오피스텔과 상가, 빌라 등 비주택은 담보대출비율(LTV)이 기존 70%로 유지된다. 이 때문에 규제 형평성 문제가 제기된다. 집값 상승 폭이 크지 않은 서울 노원·도봉구, 경기도 수원 등은 포함된 반면 초고가 오피스텔 등이 빠졌기 때문이다. 국토부 관계자는 “주택 시장 안정화를 위해 아파트 중심으로 규제를 최소화했고, 오피스텔 등에서 투기 문제가 발생하면 추가 검토할 수 있다”고 설명했다.

세종=김혜지 기자 heyji@kmib.co.kr

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