집값 떨어졌는데 왜?…서울 전역 ‘일괄 규제’ 반발

10·15 대책 후폭풍…집값 하락 지역구 불만
도봉·금천·강북 등 8개 구 2년 9개월 새 하락
“하락 지역까지 묶으면 시장 위축 불가피”

서울 노원구 아파트 일대. (사진=매경DB)

정부가 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’을 통해 서울 21개 구를 규제 지역으로 지정했다. 그러나 이 가운데 8개 구는 최근 2년 9개월간 아파트값이 오히려 하락한 것으로 나타났다. 이에 따라 일괄적 규제 지정이 과도하다는 비판이 확산하고 있다.

16일 한국부동산원 전국주택가격동향조사 자료를 시계열로 분석한 결과, 2022년 12월 대비 지난달까지 서울 도봉구 아파트값은 5.33% 하락했다. 이어 금천구(-3.47%)·강북구(-3.21%)·관악구(-1.56%)·구로구(-1.02%)·노원구(-0.98%)·강서구(-0.96%)·중랑구(-0.13%) 순으로 하락 폭이 컸다.

정부는 2023년 1월, 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 제외한 21개 구를 투기과열지구·조정대상지역에서 해제했으나, 이번 10·15 대책으로 이들 21개 구 전역을 다시 규제지역으로 묶었다.

이 가운데 38%인 8개 구는 지난 33개월 동안 집값이 오히려 내려갔다. 이에 해당 지역 주민 사이에서는 “집값이 오르지도 않았는데 규제를 강화하는 것은 형평성에 어긋난다”는 반발이 커지고 있다. 한 부동산 온라인 커뮤니티에는 “강남 3구가 수억 원씩 오를 땐 가만있더니 노도강(노원·도봉·강북)이 조금 움직이니 묶어버린다”는 글이 올라오기도 했다.

이번 지정으로 해당 지역 주택담보대출비율(LTV)은 무주택자(처분조건부 1주택 포함)의 경우 70%에서 40%로 축소, 유주택자는 대출이 전면 금지된다. 또 2주택자는 취득세 8%, 3주택자는 12%가 중과되는 등 세제·대출 규제가 대폭 강화된다.

오는 20일부터는 투기과열지구와 조정대상지역 외에도 토지거래허가구역까지 포함되는 ‘삼중 규제지역’이 적용돼 2년간 실거주 의무가 부과된다. 이에 따라 전세를 낀 매수, 이른바 ‘갭투자’도 사실상 불가능해진다. 정부는 이번 조치에 대해 “최근 3개월간 주택가격 상승률, 물가 흐름 등 정량적 지표와 시장 과열 우려 등 정성적 요건을 종합 반영한 결과”라고 설명했다.

이와 관련 전문가들은 “하락 지역까지 선제적으로 묶는 조치는 시장 전체 위축으로 이어질 수 있다”며 신중한 접근이 필요하다고 입을 모았다.