노원구 재건축 시장 햇볕 드나...재건축 속도 내는 상계주공5단지 [김경민의 부동산NOW]

한동안 찬바람이 불던 서울 노원구 재건축 시장이 다시 들썩이고 있다. 시공사 공백 사태를 겪었던 상계동 재건축 대장주 상계주공5단지가 새 시공사를 찾으면서 재건축 사업이 다시 속도를 낼 것이란 기대가 크다.

서울 노원구 아파트 전경(매경DB)

1987년 준공된 상계주공5단지는 상계주공 15개 단지 중 ‘포레나노원(8단지 재건축)’에 이어 두 번째로 재건축 속도가 빠른 단지다. 총 840가구를 최고 35층, 996가구 규모로 재건축하는 것이 목표다. 5단지는 상계동에서는 보기 드문 저층 아파트인 데다 노원역 초역세권 입지까지 부각돼 ‘노원구 대표 재건축 단지’로 꼽혀왔다.

하지만 최근 몇 년간 사업이 순조롭지 않았다. 상계주공5단지는 2021년 정비구역으로 지정되며 재건축 추진에 나섰다. 2023년 1월 GS건설과 총공사비 3,342억 원(3.3㎡당 650만 원), 공사 기간 48개월 조건으로 시공 계약을 체결할 때까진 추진 과정이 순탄했다. 하지만 그해 11월, 조합원 반발로 GS건설과의 시공 계약이 해지됐다.

사업성 부족 영향이 컸다. 용적률이 93%로 낮기는 하지만, 전용 31㎡ 소형 평형으로만 구성된 탓에 가구당 대지지분이 적었기 때문이다. 의무적으로 지어야 하는 임대주택과 조합원 분양 물량을 빼면 일반분양 물량이 고작 3가구에 그치다보니, 건축비를 사실상 조합원이 떠안아야 하는 구조였다. 조합원 1인당 분담금은 5억~6억 원, 전용 84㎡ 기준으로는 최대 7억 원에 달한다는 추산도 있었다. 당시 실거래가보다도 높은 금액에 조합원 반발이 거셌다. 계약 조건이 불리하다는 이유를 들어, GS건설과의 시공 계약도 파기됐다. GS건설은 60억 원 규모의 입찰보증금(대여금) 반환청구·시공이익 손해배상청구를 제기했고, 현재 재판이 진행 중이다.

상계주공3단지 정비계획 수립 나서

이후 5단지는 지난 2월 예정 공사비를 3.3㎡ 770만 원(총 3,772억 원)으로 높인 후 새 시공사 찾기에 나섰다. 4월 1차 입찰을 진행했지만 아무도 응찰하지 않았다. 이후 진행된 2차 현장설명회에 한화 건설부문, HL디앤아이한라, 두산건설 등 3개 건설사가 참석했고 8월 한화 건설부문이 단독 응찰했다. 경쟁 입찰이 두 차례 유찰됐기 때문에 현행법에 따라 조합은 한화 건설부문과 수의 계약을 진행할 수 있게 됐다.

상계주공5단지 재건축 사업이 속도를 내면서 인근 재건축 단지들도 들썩이는 분위기다. 노원구에는 상계동을 중심으로 재건축 추진 단지가 20곳이 넘는다. 상계주공1단지는 안전진단 통과 후 정비계획 수립 단계에 진입했다. 2단지는 신속통합기획 자문을 위한 주민 동의 확보에 나섰다. 3단지는 정비계획 수립에 착수했고, 6단지는 최고 49층 3,676가구 규모 계획안을 서울시에 제출했다. 10단지는 49층, 4,100가구 규모 재건축을 목표로 주민 동의율을 취합 중이다. 부동산업계 관계자는 “상계주공5단지 재건축이 속도를 내면서 노원구 부동산이 들썩이지만 섣부른 기대는 금물”이라며 “재건축 사업이 언제든 삐걱댈 수 있는 만큼 철저히 실수요 차원에서 접근하는 것이 안전하다”고 설명했다.

[Word 김경민 기자 Photo 매경DB]