"집 팔고 그대로 눌러앉는다"…불장 부추기는 주전세 '갭투자'[부동산AtoZ]

거래는 있지만 실수요 없는 구조, 시장 과열 부추겨
주전세는 갭투자 우회, 세대생략증여는 세금 절감·매물잠김
유동성 확보와 세금 절감 뒤에 숨어 있는 시장 불안 요인
전문가 “주전세·세대생략증여 모두 시장 과열 부추겨"

최근 부동산 시장에서 실거래는 존재하지만 실입주는 없는 거래 구조가 확산되며 시장 과열 착시를 불러오고 있다는 얘기가 나온다. 대표적인 것이 '주전세'와 '세대생략증여'다. 두 방식 모두 거래는 이뤄지지만 실입주 수요와 무관하거나 매물이 사라지는 형태다. 부동산 가격을 끌어올리는 동시에 불장을 부추기고 있다는 분석이 나온다.

연합뉴스

'주전세(主傳貰)'는 집을 판 집주인이 곧바로 같은 집의 전세 세입자로 들어가는 형태의 거래다. 예컨대 매매가 15억 원, 전세가 8억 원인 아파트에서 매수자는 실입주 없이 7억 원만으로 매수를 완료한다. 매도자는 8억 원을 보증금으로 받고 거주를 유지한다. 매수인은 갭투자를 실현하고, 매도인은 유동성을 확보한다.

이러한 구조는 올해 6·27 대출규제 이후 다시 급증하는 추세인 것으로 알려져있다. 당시 정부는 '소유권 이전 조건부 전세대출'을 차단하며 갭투자에 제동을 걸었지만, 주전세는 전세대출을 사용하지 않기 때문에 규제를 우회하는 수단으로 활용되고 있다.

문제는 이 같은 거래가 실거래가 신고에 포함되지만 실수요 기반 거래는 아니라는 점이다. 통계상 거래량이 늘고 가격도 높게 형성되지만, 실제 수요는 없는 '통계 왜곡'이 발생한다. 게다가 주전세의 경우 전세보증금이 높게 설정되는 경우가 많아, 전세계약 종료 시점에 보증금 반환 문제가 발생할 가능성도 높다.

이와 함께 강남3구와 용산구 등 규제지역의 고가 주택 시장에선 '세대생략증여'가 확산되고 있다는 얘기가 나온다. 이는 조부모가 자녀를 거치지 않고 손자녀에게 직접 증여하는 방식이다. 증여세는 한 번만 납부하되 가산세(성년 30%, 미성년 40%)를 추가 부담하는 방식이다.

예를 들어, 시가 20억 원짜리 아파트를 부모가 아들에게 직접 증여할 경우 기본 공제 5000만원을 제외한 19억5000만원에 대해 약 7억8182만원의 증여세와 8000만원의 취득세, 총 8억6182만원의 세금이 발생한다. 반면 동일 자산을 조부모가 자녀를 거쳐 손자에게 증여할 경우, 두 번의 증여세와 취득세를 합산해 총 13억6280만원의 세금이 필요하다. 결과적으로 5억원 이상(약 37%)의 세금을 아낄 수 있는 셈이다.

법원 등기정보광장에 따르면, 올해 1월부터 9월까지 강남3구(강남·서초·송파)의 아파트 증여는 총 1264건이다. 지난해 같은 기간 963건보다 31.3% 증가했다. 증여를 통한 자산 승계는 늘고 있지만, 매물은 시장에서 사라지고 있는 구조다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 지역 아파트 매물은 2일 기준으로 1년 전에 비해 8.7%(8만3342건→7만6129건) 감소했다.

윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "세대생략증여는 세금 절감 효과 외에도 매물잠김을 유발하는 요인이며, 주전세는 실질적 실수요 없이 통계상 신고가와 거래량을 끌어올리는 구조"라며 "두 방식 모두 시장 과열을 부추기는 원인 중 하나로 작동하고 있다"고 진단했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr