기로에 선 생활형숙박시설...10월 규제 앞두고 부동산 시장 대란 우려 [김경민의 부동산NOW]

생활형숙박시설(이하 생숙)이 부동산 시장 골칫덩이로 전락했다. ‘숙박업’으로 신고하거나 오피스텔 등으로 ‘용도 변경’을 신청하지 않으면 위법 건축물로 간주하고, 정부가 오는 10월부터 이행강제금을 부과하기로 했기 때문이다.

생활형숙박시설을 오피스텔로 용도 변경한 서울 강서구 마곡동 ‘롯데캐슬 르웨스트’(매경DB)

용도 변경 안 된 생숙 4만 실 넘어

2012년 도입된 생숙은 수분양자가 장기 투숙 가능한 호텔·콘도처럼 숙박시설로 운용해 수익을 낼 수 있는 상품이다. 호텔과 오피스텔의 장점을 모아놓은 주거 형태다.

하지만 엄밀히 말하면 주택은 아니다. 이 때문에 주택법이 아닌 건축법을 적용받는다. 주택으로 간주되지 않아 대출 규제가 느슨하고 전매가 자유로워 2020~2021년 부동산 호황기 때 다주택자 규제를 피할 수 있는 거주 형태로 인기를 끌었다. 장기 체류 관광객을 유치한다던 취지와 달리, 투자자들은 웃돈을 붙여 전매하면서 시세 차익을 내는 경우가 많았다.

상황이 이렇다 보니 생숙을 두고 규제를 피한 편법이라는 논란이 불거졌다. 그러다 정부가 2021년 주거용으로 이용하는 생숙을 불법으로 간주했다. 신규 생숙이 주거 전용으로 사용되지 못하도록 하는 한편, 기존 생숙은 일정 실(세대) 이상이 공동으로 숙박업 신고를 하거나, 개별 호실이 오피스텔로 용도 변경 신고를 하도록 하는 권고안을 발표했다.

이에 따라 숙박업 등록이 의무화되면서 생숙을 분양받은 계약자가 직접 거주하거나 전·월세 세입자를 받는 일이 원천적으로 불가능해졌다. 이미 생숙을 분양받아 주택으로 사용 중일 경우 건물을 주거용 오피스텔이나 주택으로 용도 변경해야 한다. 대신 정부는 2023년 10월까지는 용도 변경을 신청해도 이행강제금을 부과하지 않겠다며 퇴로를 열어뒀다.

다만 이마저도 쉽지 않았다. 생숙을 오피스텔로 변경하려면 가구당 1대의 주차장(전용 60㎡ 이하일 경우 가구당 0.7대)을 확보해야 하기 때문이다. 또 복도 폭도 늘려야 해 이미 생숙이 준공된 경우에는 사실상 건물을 새로 지어야 한다. 사용·설계 승인이 난 경우에도 지구단위계획에 따라 관련 절차를 처음부터 다시 밟아야 하는 상황이 벌어졌다. 이때 주거용으로 불법 사용될 가능성이 있는 생숙이 여전히 11만 실에 달한다.

용도 변경에 난항을 겪는 소유주가 많아지자 국토교통부는 유예기간을 주고 오는 9월 말을 ‘데드라인’으로 잡았다. 이때까지 용도 변경 신청을 하면 2027년 말까지 이행강제금 부과를 유예하기로 했다. 그럼에도 용도 변경(신청 포함)이나 숙박업 신고가 이뤄지지 않은 생숙은 여전히 4만 실을 넘는다. 현재 공사 중인 4만 5,000실을 합하면 약 9만 실에 이른다. 전국 18만 6,000실 가운데 절반가량이 ‘불법’ 시설이 될 위기에 처한 것이다. 이들 생숙이 일반 주거용으로 이용될 경우 소유주는 매년 건축물 공시가격의 10%를 이행강제금으로 납부해야 한다. 이 때문에 지자체가 나서서 용도 변경을 지원해줘야 한다는 의견이 나온다.

부동산업계 관계자는 “지자체가 용도 변경 컨설팅을 진행하고, 기부채납 금액을 낮추는 등 용도 전환 속도를 높일 방안을 마련해야 한다”고 전했다.

[Word  김경민 기자 Photo 매경DB]