전세대출도 ‘꽁꽁’…1주택자 2억원이 최대

1주택자 평균 전세대출 6500만원↓
집값 꿈틀대자 다시 수요 억제 카드
규제지역 LTV 50→40%로 강화도

서울 도심의 한 시중은행에 게시돼 있는 전세자금 대출 안내 홍보물의 모습. (사진=연합뉴스)

당장 8일부터 서울과 수도권의 1주택자 전세대출 한도가 2억~3억원에서 2억원으로 축소·일원화된다. 역대급 규제로 꼽히는 ‘6·27 부동산 대책’ 시행 이후에도 전세대출 증가세가 사그라지지 않자 정부가 추가 규제를 내놨다. 무주택자의 규제지역(강남 3구·용산구) 주택담보대출비율(LTV)은 최대 50%에서 40%로 낮아지고, 주택매매·임대사업자는 주택담보대출을 받을 수 없게 된다.

정부가 7일 발표한 ‘주택 공급 확대 방안’에는 가계부채 억제를 위한 금융 규제가 함께 담겼다. 종전까지 최대 3억원인 1주택자의 규제 지역 및 수도권 전세대출 한도를 2억원으로 일괄 줄이겠다는 것이 핵심이다. 기존에는 SGI서울보증 3억원, 주택금융공사(HF) 2억2000만원, 주택도시보증공사(HUG) 2억원 등 제각각이었다. SGI서울보증을 기준으로 전세대출 한도가 1억원 쪼그라드는 셈이다.

이미 집 한 채를 갖고 전세 주택에 입주하려는 사람들은 대출이 최대 1억원 줄며 추가로 자금을 조달해야 한다. 최근 통계 기준으로 2억~3억원 구간 전세대출을 받은 수도권 1주택자는 전체의 30%가량이다. 한도가 2억원으로 제한되면 평균 대출 한도는 6500만원이 줄어들 것으로 추산됐다.

특히 1주택 기준은 전국이어서 지방에 주택이 있으면 1주택자로 간주돼 이번 대출 제한을 적용받는다. 전세대출 이용자가 만기를 연장할 경우 최초 임대차 계약일이 정책 발표일인 7일보다 앞서면 종전 한도까지 대출을 받을 수 있다.

정부는 또 투기 수요 유입을 막기 위해 무주택자의 규제지역 LTV 상한을 50%에서 40%로 강화하기로 했다. 비규제지역은 기존대로 70% 상한이 유지된다. 가령 12억원인 강남 지역 주택은 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있었는데, 앞으로는 4억8000만원(집값의 40%)으로 대출 한도가 줄어든다.

주택매매·임대사업자의 주담대도 즉각 차단된다. 사업자대출이 초강력 대출 규제를 우회하는 수단으로 떠올랐기 때문이다. 종전까지 주택매매·임대사업자 주담대는 규제지역 30%, 비규제지역 60%로 LTV를 적용했지만 8일부터는 수도권·규제지역에 LTV 0%를 적용해 사실상 대출을 금지한다. 수도권·규제지역 내 주택을 취득하기 위한 지방 소재 주택 담보 주택매매·임대사업자도 대출을 받을 수 없다. 다만 임대주택 공급이 위축될 수 있는 점을 감안해 주택을 새로 지어 이를 담보로 주택임대사업자 등이 최초로 대출을 받는 경우 등에 대해선 지금처럼 대출을 받을 수 있게 예외를 허용하기로 했다.

이 같은 조치가 당장 8일부터 시행되며 전세대출 관련 일부 혼선이 불가피할 것이란 우려가 나온다. 전세보증기관 대출 한도가 급작스레 축소돼 직장 이동이나 자녀 교육, 부모 봉양 등으로 인한 1주택자 전세 수요자가 자금 마련에 어려움을 겪을 수 있어서다.

당국 및 금융권에선 두 달 전 시행된 6·27 대책만큼 수요자 혼란이 크지 않을 것으로 보고 있다. 이번 발표가 규제지역과 다주택자를 겨냥한 ‘핀셋 규제’여서다.

추가 규제도 예고됐다. 금융위는 “전세대출과 정책 모기지에 대해서도 DSR을 적용해야 된다는 당국 생각은 확고하다”며 “전세대출 보증 공급 및 보증 비율 축소 등도 시장 상황을 보며 검토하겠다”고 강조했다.