‘126% 룰’ 이 뭐길래…역전세난·보증금 분쟁 우려 확산

한국주택금융공사 전세대출
공시가격 126% 초과 시 보증 불가
공시가격 낮은 다가구·빌라 피해 집중
전세사기 차단 vs 시장 위축 딜레마

서울의 한 빌라 밀집지. (사진=매경DB)

한국주택금융공사(HF)가 전세대출 보증 기준에 이른바 ‘126% 룰’을 도입하면서 임대차 시장 불안이 커지고 있다. 세입자는 대출이 막혀 입주 차질을 빚고 집주인 역시 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있다는 우려가 나온다.

28일 부동산 업계에 따르면 HF는 이날부터 전세대출 반환 보증 한도를 주택 공시가격의 126% 이내로 제한했다. 126%는 공시가격 140%에 담보인정비율(LTV) 90%를 곱해 산출한 수치다. 기존에는 공시가격을 150%까지 인정했고 보증금액 2억원 초과 주택에만 적용됐지만 이제는 모든 주택으로 확대된다.

예를 들어 공시가격이 5억원인 다가구 주택의 경우 선순위 채권과 임차보증금 합계가 6억3000만원을 넘으면 보증이 불가능하다. 세입자가 10명일 경우 최대 6명만 보증을 받을 수 있고 나머지 4명은 전세대출이 막히는 구조다. 이 때문에 신규 입주가 지연되거나 퇴거 세입자에게 보증금을 제때 반환하지 못하는 사례가 늘어날 수 있다.

앞서 주택도시보증공사(HUG)가 동일한 기준을 적용하면서 빌라 등 비(非)아파트 전세대출이 급감했고, 이 틈을 타 HF 보증 수요가 몰렸다. 그러나 HF까지 규제를 강화하면서 임대인과 임차인 모두 난감한 상황에 직면했다.

특히 공시가격이 시세보다 낮게 책정되는 다가구주택은 대출 불가 비중이 더 높아질 것으로 우려된다. 더욱이 빌라보다 HUG 보증 가입이 어려워 HF 보증 의존도가 높은 다가구주택의 경우, 공시가격(개별단독주택가격)이 시세보다 낮게 형성돼 같은 조건에서 대출 불가 비중이 더 높을 수 있다.

지역별로 보면 서울은 21% 수준이지만 경기(36%), 인천(45%)에서는 신규 전세대출이 막히는 계약 비중이 더 높았다. 경인 지역만 놓고 보면 빌라 10곳 중 4곳가량이 보증금 감액 없이는 동일 조건의 전세 계약이 불가능했다.

전문가들은 이번 조치가 전세사기 예방 효과는 있을 것으로 평가하면서도 동시에 월세 전환 가속화와 비아파트 기피 현상을 불러올 수 있다고 전망했다.