HF 전세자금보증에 ‘126%룰’…전세대출 막히고 임차인 주거 안정 ‘흔들’

28일부터 선순위채권·보증금 합, 주택가격 90% 이하로 관리
주택가격은 공시가격 140%…보증 심사 기준 엄격해져
전세대출 중단으로 ‘역전세난’ 재점화…“다가구 주택 직격탄”
박민규 의원 “정책 취지 공감하지만…연착륙 방안 필요”

ⓒ데일리안 DB

“28일부턴 전세대출 못 받는다고 봐야 한다. 은행에서도 가계 대출 줄이라는 지침에 소극적인데 앞으로는 대출보증 요건도 강화될 예정이어서 사실상 전세대출 받기가 어려워질 것 같다.”(서울 동작구 소재 공인중개사 A씨)

“지난해 중소기업청년대출을 받아 전셋집을 구했다. 주택금융공사(HF) 전세자금보증을 이용해 대출이 나왔고 근저당권과 선순위 보증금을 고려하면 전세반환보증 가입은 어렵더라도 위험한 집은 아니라고 판단했다. 무엇보다 집주인도 15년간 문제 없이 임대 운영을 해왔고 같은 건물에 살고 있어 믿을 수 있었다. 그런데 올해 말 계약 만료를 앞두고 HF 전세자금보증 규정이 바뀌면서 중기청을 이용한 게 오히려 독이 됐다. 대출이 막혀 새로운 세입자가 들어오지 않아 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 하나.”(서울 관악구에 거주 중인 임차인 B씨)

주택도시보증공사(HUG)에 이어 HF도 전세자금보증에 대해 공시가격 126%룰(공시가격 140%*담보인정비율 90%) 적용을 예고하면서 비아파트 시장 역전세난이 재점화될 가능성이 대두되고 있다.

26일 HF가 박민규 더불어민주당 의원실에 제출한 ‘8·28 HF 전세자금보증 주요 제도변경사항’에 따르면 오는 28일부터 은행재원 일반보증과 무주택청년 특례보증 심사 시 선순위채권과 임차보증금 합이 공시가격의 126%를 초과할 경우 보증이 거절된다.

앞서 전세사기 후 지난 2023년 5월부터 보증가입 기준을 상향한 HUG와 동일한 기준이 적용되는 것이다.

HF의 전세자금보증은 통상 주택이 아닌 대출을 신청하는 임차인의 신용 등을 중점적으로 평가한다.

선순위 요건은 보증금액이 2억원을 초과할 때에만 선순위 채권과 임차보증금 합이 주택가격(공시가격 140~150%)의 100%가 넘지 않도록 관리하고 있다.

하지만 정부의 가계대출 관리 강화 기조와 깡통전세로 인한 전세피해 예방 차원에서 오는 28일부터는 보증금액 상관없이 선순위 요건을 심사 기준에 반영하기로 했다.

이때 선순위 채권과 임차보증금 합이 주택가격 90%를 넘지 않도록 기준이 더 깐깐해지고 주택가격 산정 방식도 공시가격 140%로 일괄 적용된다. 선순위 요건 적용 대상 확대와 판단 기준 강화가 동시에 이뤄지며 보증 가입 기준이 더 엄격해진 셈이다.

문제는 앞으로 대출 보증 승인이 제한됨에 따라 신규 전세대출이 불가한 매물들이 늘어나고 기존 임차인들의 계약 만기 시점이 도래할 때 임대인들이 새로운 전세 임차인을 구하는 데 애를 먹으면서 역전세난이 발생할 가능성이 크게 대두되고 있다는 점이다.

특히 HUG의 전세대출·반환보증 가입 기준이 강화된 이후 해당 보증 상품을 이용할 수 없는 주택에 대해 임차인들이 HF 보증을 통해 대출을 받은 뒤 전세반환보증은 가입하지 못한 경우가 태반이어서 보증금 미반환 리스크에 크게 노출돼 있는 상황이다.

강희창 한국임대인연합회장은 “주로 HUG 보증이 어려워 전세대출을 받을 수 없었던 다가구 주택이나 공동담보 다세대 주택이 HF 보증을 받았는데 앞으론 해당 주택에 대한 대출이 어려워질 것”이라며 “이번 제도 개편으로 본격적으로 보증금 미반환 사고가 연쇄적으로 발생할 것”이라고 내다봤다.

정치권에서도 갑작스런 보증기준 강화로 보증금 미반환 피해 임차인 발생과 임대차 시장 충격에 대해 우려스러운 시각을 드러내며 속도 조절의 필요성이 언급되고 있다.

박민규 의원은 “정책 취지는 긍정적이나 급격한 변화는 오히려 임차인 주거 안정을 저해할 수 있다”며 “서민주거 특수성을 반영한 연착륙 방향과 보완책 마련이 필요하다”고 강조했다.

이어 “HF 주택가격 산정방법과 실제 거래가격 간 격차를 줄여 시장충격을 최소화해야 한다”며 “그래야 신규 세입자 보증금 설정과 기존 세입자 보증금 반환 문제가 완화될 것”이라고 덧붙였다.