서울 아파트 거래 66% 급감…강남 3구는 선방

6·27 대책 후 전체 평균 거래량 66%↓
강남 3구·용산 절반 미만 감소
성동·마포·동작 80% 이상 급감

서울 시내 아파트 전경. (사진=연합뉴스)

6·27 대책 이후 서울 아파트 매매 거래량이 3분의 1 수준으로 급감한 가운데 ‘강남 3구(강남·서초·송파구)’는 절반도 채 줄지 않은 것으로 나타났다. 반면 성동구·마포구·동작구 등 맞벌이·고소득자 등 ‘내집마련’ 실수요가 몰렸던 지역은 거래량이 80% 넘게 줄며 대출 규제 직격탄을 맞았다.

25일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 20일 기준 서울 아파트 매매 거래 건수는 6월 1만2033건에서 7월 4110건으로 66% 감소했다. 다만 이달 말까지 7월 거래분이 추가 집계될 수 있어 감소폭은 다소 줄어들 가능성이 있다.

구별 감소율을 보면 강남 3구와 용산구는 서울 평균(66%)보다 감소폭이 훨씬 작았다. 강남구는 556건에서 318건으로 43% 줄고, 서초구는 364건에서 200건(45%↓), 송파구는 653건에서 360건(45%↓)으로 각각 집계됐다. 용산구 역시 151건에서 122건으로 20% 감소에 그쳤다.

반면, 성동·마포·동작구 감소폭은 80%를 웃돌았다. 성동구는 84%, 마포구는 83%, 동작구는 80% 감소하며 가장 큰 감소폭을 기록했다. 6억원 대출 한도 규제의 여파로 성동구, 마포구, 동작구 등 이른바 ‘국평(국민평형·전용 84㎡)’ 아파트의 매매 시장이 직격탄을 맞은 것으로 보인다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 이들 지역 국평 아파트 평균 매매 가격은 성동구 14억5933만원, 마포구 14억9913만원, 동작구 13억5319만원 수준이다. 다만 이는 평균값이고, 가장 많이 팔린 아파트의 전용 84㎡ 가격은 20억원대를 호가한다. 해당 가격대에서 주택담보대출을 6억원을 받아 사기 위해선 자기자본 10억원 이상은 있어야 한다.

시장에서는 강남 3구와 용산구 등 고가 아파트 밀집 지역이 사실상 ‘현금 부자 시장’으로 재편됐다는 분석이 나온다. 해당 지역 국평 아파트는 평균 30억원에 거래되며 주택담보대출 6억원을 제외하더라도 최소 24억원의 자기자본이 있어야 한다. 근로소득이 많아 대출 원리금을 감당할 수 있더라도 진입 자체가 어려워진 셈이다.

한편, 중산층의 ‘내집마련’ 수요는 상대적으로 가격이 낮은 중저가 지역으로 이동하는 모습이다. 실제 올해 들어 매매 거래 감소폭이 가장 적었던 은평구 국평 아파트 평균 매매 가격은 9억6846만원으로 대출을 최대치로 활용할 경우 필요한 자기자본은 3억7000만원 수준에 그친다.

이에 고가 아파트 시장은 현금 여력이 충분한 자산가 위주로 굳어질 것이며 중산층 수요는 자연스럽게 서울 외곽이나 중저가 지역으로 쏠려 시장 양극화가 심해질 것이란 진단이다.