서울 아파트 임대차계약, 절반은 '월세'…전세는 1년새 7%p 줄어

대출 규제 및 자금여건 변화…월세화 가속 전망

ⓒ데일리안 홍금표 기자

서울 아파트 임대차 시장에서 전세 비중은 꾸준히 줄고, 월세계약이 점차 확대되는 흐름이 나타나고 있다.

18일 직방이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 7월 서울 아파트 임대차거래 가운데 신규 계약 건을 분석한 결과 서울의 전세 비중은 52%로 전년 동월 59% 대비 7%p(포인트) 낮아졌다. 반면, 월세 비중은 같은 기간 41%에서 48%로 7%p 상승하며, 두 지표가 거의 동일한 수준까지 접근한 것으로 나타났다.

보증금 대비 월세 수준을 기준으로 한 확장지표를 살펴보면 전세와 유사한 계약 비중은 1년 새 6%p 줄고, 월세와 유사한 계약 비중은 6%p 늘었다.

실제 2025년 들어 전세와 유사한 계약 비중은 대부분 50%대 중반 이하 수준에서 유지되고 있으며, 월세와 유사한 계약은 40%대 후반까지 비중을 확대하는 양상이다. 이는 과거 전세 중심의 임대차 구조가 점차 전월세 간 균형에 가까운 구조로 재편되고 있다는 신호로 읽힌다.

전세보다 월세비중이 높은 지역은 동대문구(62%), 강북구(60%), 종로구(59%), 용산구(57%), 금천구(55%), 중랑구(54%), 강남구(53%), 중구(53%) 등으로 나타났다.

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용산, 강남, 중구, 종로 등 중심권 지역은 직주근접 수요가 밀집된 고가 주거지로 전세금 마련 부담이나 유동성 선호 경향이 상대적으로 크기 때문에 월세 거래 비중이 높게 나타난 것으로 풀이된다.

한편, 동대문구와 중랑구는 휘경자이디센시아, 리버센SK뷰롯데캐슬 등 신축 아파트를 중심으로 초기 자금 부담이 작용하며 월세 거래가 활발한 것으로 나타났다.

이들 지역은 도심 접근성이 양호하면서도 자금 여력이 제한된 실수요층이 선호하는 입지로 월세 계약이 전체 임대차 거래의 과반을 차지했다. 초기 자금 마련 부담을 줄이기 위한 현실적인 선택지로서 월세가 부상하면서 해당 지역에서는 월세계약이 뚜렷하게 나타나는 모습이다.

반면, 도봉구, 동작구, 양천구, 성북구, 노원구 등은 여전히 전세 비중이 절반 이상으로 나타나고 있다. 이들 지역은 전세 중심의 구조가 비교적 유지되고 있어, 지역별 수급 상황이나 가격대, 주거 선호도에 따라 임대차 시장의 변화 양상이 다르게 나타나고 있음을 보여준다.

서울 아파트 임대차 시장은 전세 중심 구조에서 월세 중심 구조로 서서히 이동하고 있다. 이러한 흐름은 단기적인 요인보다는, 금리 수준과 전세대출 규제 강화, 보증 한도 축소 등 자금 조달 여건의 변화와 맞물려 나타난 현상으로 해석할 수 있다.

특히 6·27 가계부채 관리 강화 대책 이후에는 전세금 마련이 더욱 까다로워지며, 초기 자금 부담이 적은 월세 계약이 대안으로 부상하고 있다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "고가 주거지에서는 유동성을 확보하려는 수요가 월세 계약으로 전환되는 사례가 늘고 있으며, 자금 여력이 부족한 지역에서는 월세 선호가 구조적으로 심화되는 흐름"이라며 "향후 전세대출 제도, 공급 여건, 금리나 금융 규제와 같은 시장 변수가 변화할 경우 또 다른 흐름이 나타날 가능성도 존재하지만 당분간은 월세 중심의 흐름이 지속될 가능성이 높아 보인다"고 진단했다.