마포도 3~4억 뚝…집값이 길을 잃었다?

6·27 대책 이후 빠지고…오르고…

지난 6월 말 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 것을 골자로 한 ‘수도권 가계부채 관리 강화 방안(이하 6·27 대책)’이 발표된 후 약 한 달 동안 서울·수도권 주택 시장은 대혼란이다. 아파트값 상승을 주도했던 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 주거 선호도 높은 한강벨트 지역은 물론 서울 대부분 지역이 매수 관망세로 돌아서며 아파트값 상승폭이 크게 줄어든 모습이다. 반면 일부 단지에서는 오히려 신고가를 기록하는 매매 거래가 속속 등장하는 기현상도 연출된다. 그야말로 ‘집값이 길을 잃었다’는 말이 어울리는 국면이다.

정부가 고강도 대출 규제를 재건축·재개발 등 정비사업장에도 적용하면서 자금 조달 계획이 틀어진 조합원이 속출했다. 오는 8월 관리처분계획 인가 신청을 앞둔 서울 강남구 개포주공5단지(사진)에서는 매도 호가를 기존보다 1억~2억원, 많게는 3억~4억원까지 낮춘 급매물이 대거 등장하기도 했다. (윤관식 기자)

고강도 대출 규제, 일단은 약발

강남·서초 중윗값 3억~4억 ‘뚝’

한국부동산원에 따르면 7월 둘째 주(14일 기준) 서울 아파트값은 전주 대비 0.19% 올랐다. 24주 연속 상승하긴 했지만 상승폭은 3주 연속(0.43% → 0.4% → 0.29% → 0.19%) 크게 줄었다. 정부가 6·27 대책을 발표한 이후 집값 상승률이 꾸준히 둔화되는 모습이다. 올 들어 급등세를 보였던 강남구(0.15%)는 서울 평균 상승률보다 낮은 상승률을 보였다. 서초구(0.48% → 0.32%), 송파구(0.38% → 0.36%), 용산구(0.37% → 0.26%) 집값 상승률도 일주일 전에 비해 주춤했다.

실제로 고가 아파트가 몰린 강남권에서는 하락 거래가 속출하면서 당장은 규제 약발을 받는 모습이다.

서울부동산정보광장에 따르면 강남구 압구정동 신현대 전용 155㎡가 지난 7월 14일 83억원(1층)에 실거래됐다. 6·27 대책 발표 당일인 지난 6월 27일 같은 층·면적 아파트가 90억원(1층)에 팔린 것을 고려하면 규제 발표 전후로 7억원 하락했다. 이 아파트는 재건축을 추진 중인 압구정2구역에 포함된 단지다. 지난해 5월 60억원, 올 3월 78억원, 6월 90억원까지 줄곧 상승세였다가 규제 이후 큰 폭으로 가격이 내렸다. 역삼동 ‘래미안그레이튼2차’ 전용 84㎡는 지난 7월 4일 30억원(8층)에 실거래됐는데, 지난 6월 20일 같은 층 아파트가 33억원(8층)에 손바뀜했던 것을 고려하면 규제 발표 전후로 가격이 3억원 빠진 셈이다.

올 상반기 상승세가 거셌던 서울 마포구에서도 아파트 실거래가와 분양권이 수억원 떨어지는 사례가 나왔다. 상암동 ‘상암월드컵파크3단지’ 전용 84㎡는 지난 7월 1일 8억원(11층)에 손바뀜이 일어났다. 지난 5월 실거래(12억원·7층) 이후 두 달여 만에 4억원이 빠졌다. 공덕동 ‘마포자이힐스테이트라첼스’ 전용 84㎡ 분양권은 지난 7월 17일 19억8903만원(11층), 18억4413만원(1층)에 각각 거래됐다. 지난 6월 28일 11층 입주권이 25억9000만원에 팔린 것과 비교하면 7억원가량 빠진 가격이다.

이런 분위기 속에 서울 아파트 중위가격(중간값)은 대책 발표 전보다 2억원 넘게 떨어졌다. 직방이 지난 6월 10일~7월 15일 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 서울 아파트 중위가격은 10억9000만원에서 8억7000만원으로 2억2000만원 떨어졌다. 수도권 전체로 보면 규제 발표 전 6억6000만원이던 중위가격이 발표 이후에는 5억원으로 낮아졌다.

특히 고가 단지가 밀집된 서울 강남권은 거래가 크게 위축되면서 중위가격이 더 큰 폭으로 떨어졌다. 강남구는 29억원에서 26억원으로 3억원 낮아졌고, 서초구는 23억7500만원에서 19억6500만원으로 4억1000만원이나 떨어졌다. 송파구 또한 16억5000만원에서 16억2000만원으로 낮아졌다.

10억원 넘는 고가 아파트 매매 거래 가운데 아예 계약을 취소하는 비율도 눈에 띄게 높아졌다. 집토스가 지난 6월 27일까지 매매 계약서를 쓴 서울·수도권 아파트의 계약 해제 현황을 분석한 결과, 대책 발표 직후 신고 해제된 매매 계약 중 10억원 초과 아파트 비중은 35%로 발표 이전(26.9%)보다 8.1%포인트 늘어났다. 같은 기간 10억원 이하 아파트 거래 취소는 줄었다. 반면 같은 기간 5억원 이하 아파트 매매 계약 해제는 32.2%에서 25.1%로, 5억원 초과~10억원 이하는 40.9에서 40%로 감소했다.

전문가들은 투자 금액이 큰 고가 아파트일수록 심리적 부담이 커 계약금 손실을 감수하고 매수를 취소하는 것으로 본다. 이재윤 집토스 대표는 “6·27 대책은 ‘집값을 잡겠다’는 강력한 메시지를 시장에 던진 셈”이라며 “고가 아파트 매수자는 자산 방어 심리가, 자기자본이 부족한 ‘영끌’ 매수자는 자금 마련 부담감이 작용해 계약 취소가 잇따른 것”이라고 분석했다.

[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr, 조동현 기자 cho.donghyun@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2320호 (2025.07.30~08.05일자) 기사입니다]

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