갭투자 악순환의 고리, 전세대출 규제로 끊는다

전세대출 무분별 확대, 갭투자 확대 유발
금융위 전세대출 규제 투기 수요 차단에 효과적
갭투자 근절 위한 전세대출 규제 부동산 시장·금융안정에 기여

최근 국내 주택시장에는 '갭투자'라는 고유의 투자 방식이 오랫동안 자리 잡아왔다. 이는 전세보증금을 레버리지로 활용해 적은 자기자본으로 여러 채의 주택을 매입하는 방식이다.

전세대출이 손쉽게 제공되면서 무주택자와 청년층 등 실수요자를 위한 정책이라는 본래 취지와 달리 투기적 수요가 급증하는 부작용이 심화됐다.

전세대출은 2013년 말 21조원에서 2024년말 273조원으로 13배 이상 폭증했다. 이는 전체 가계부채의 14.1%에 달하는 규모로 주택담보대출과 함께 가계부채의 핵심 축이 됐다.

이처럼 전세대출이 투기적 갭투자에 악용되면서 전세가율과 집값이 동반 상승하는 악순환이 반복되고 있다.

최근 금융위원회의 전세대출 규제가 구체화되고 있다. 금융위원회는 2025년 7월부터 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 단계적으로 포함시키는 방안을 시행했다.

수도권을 중심으로 주택담보대출과 전세대출 모두에 대한 상환능력 평가를 강화하고, 실수요자가 아닌 투기적 수요에 대출이 흘러가지 않도록 철저히 차단하는 것이 핵심이다.

금융위원희의 규제는 갭투자의 기본구조인 전세보증금을 활용한 레버리지 투자 자체를 원천적으로 차단한다.

전세대출이 DSR에 포함되면 이미 주택담보대출이 있거나 소득이 낮은 차주는 고가주택에 대한 추가 투자가 사실상 불가능해진다. 이는 실수요자 보호와 투기적 수요 억제라는 두 마리 토끼를 동시에 잡는 효과적 해법이다.

금융위원회의 해당 정책 시행은 시의적절하고, 효과적인 정책효과를 거둘 것으로 기대된다. 첫째, 투기적 갭투자 차단이 가능할 것이다. 전세대출이 갭투자의 주요 자금원이 돼왔고, 이를 막지 않으면 집값 급등과 전세 사기 등 사회적 피해가 반복된다.

투기적 갭투자가 성행하면 자기자본이 부족한 신규 집주인과 계약을 맺는 임차인이 늘어나고 이로인해 전세금 반환 리스크가 커진다. 실제로 최근 몇 년간 전세사기 피해가 대규모로 발생하며 임차인 보호의 필요성이 사회적으로 부각 됐다.

둘째, 가계부채 관리 측면에서도 바람직하다. OECD 평균을 훨씬 상회하는 한국의 가계부채 비율은 금융시스템 리스크로 직결된다.

전세대출 규제는 가계부채 증가 속도를 억제하는 효과적인 수단이다. 과도한 차입은 차주 개인의 신용위험뿐 아니라 전체 금융권의 건전성 저하로 이어질 수 있기 때문에 체계적이고 지속 가능한 관리가 필수적이다.

더욱이 과도한 가계부채로 인한 원리금 상환 부담의 가중은 가계 소비를 위축시킨다. 가계부채 증가는 필수 소비를 제외한 가계의 여유 자금을 줄인다.

실제로 국내외 연구결과에 따르면, 가계부채가 일정 수준을 넘어서면 민간소비에 부정적 영향을 미치는 것으로 나타났다.

특히, BIS(국제결제은행)에서 2017년에 발표된 연구보고서에 따르면 부채비율이 GDP의 60%를 넘게 되면 장기적으로 소비와 성장률 모두에 부정적 영향을 미치는 것으로 보고된 바 있다.

참고로 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 약 90%로 OECD 국가중 5위에 해당된다. 하지만, 선진국에서는 없는 전세제도에 기인한 전세대출이 포함될 경우 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 150%를 넘는다.

이는 1위인 스위스의 125%를 훨씬 상회하는 수준이다. 결국 최근 경제성장에 악영향으로 작용하고 있는 민간소비의 지속적 부진은 지나치게 늘어난 가계부채로 인한 상환 부담과 생활물가 상승에 기인한 바 크다.

이번 금융위원회의 조치는 갭투자 근절을 통한 금융 및 주택시장 안정의 첫걸음이 될 것으로 기대된다. 갭투자는 집값이 오를 때는 막대한 시세차익을 안겨주지만, 집값이 하락하면 전세보증금을 돌려주지 못하는 '깡통주택'과 전세 사기 등 심각한 사회문제를 야기한다.

일각에서는 실수요자 보호와 정책의 유연성이 필요하다고 항변한다. 전세대출 규제가 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 위축시킨다는 우려도 있다.

이에 대해 금융위원회는 일정 금액 이하, 소득 기준 이하 차주에 대해서는 예외를 두거나 단계적으로 적용하는 등 실수요자 피해를 최소화하는 방안을 병행하고 있다. 정책의 유연성을 통해 시장 충격을 완화하고 서민 주거 안정을 도모하는 노력이 병행되고 있다.

결론적으로 전세대출 규제는 단순한 금융정책을 넘어 부동산 시장의 투기적 구조를 근본적으로 개선하는 사회적 대책이다. 갭투자 근절을 통해 부동산 시장의 건전성과 금융시스템의 안전망을 강화하는 것이야말로 우리 사회가 나아가야 할 방향임을 분명히 한다.

글/ 서지용 상명대학교 경영학부 교수(jyseo@smu.ac.kr / rmjiseo@hanmail.net)