앞뒤로 꽉 막힌 재건축·재개발, 도심 주택 공급 ‘불안’ 요소

내년 서울 입주 예정 물량 40%↓…공급 부족 심화
재초환 부담금 가시화…정비사업 속도 발목
대출 규제도 조합원·시공사 부담 가중 우려

ⓒ게티이미지뱅크

서울 등 도심 내 주택 공급을 확대하기 위해선 정비사업 활성화가 필요하지만 정작 재건축초과이익환수제(재초환)및 대출 규제 등으로 발목이 잡힐 수 있다는 우려가 커지고 있다.

15일 부동산업계에 따르면 주택 공급 우려를 해소하기 위해서라도 재개발과 재건축에 속도를 붙여야 하는 만큼 정비사업장들을 중심으로 사업을 가로막는 규제를 걷어내야 한다는 요구가 나오고 있다.

도심 내에서 주택 공급을 활성화시킬 수 있는 방안 중 하나가 바로 재개발·재건축 등 정비사업의 속도를 높여주는 것이다. 서울이나 1기 신도시 등과 같이 상당 부분 개발이 완료된 도시에선 노후화된 곳을 손보며 주택공급 물량을 확보하는 것이 현실적인 방안이기 때문이다.

정비사업 속도가 문제가 되는 이유는 내년부터 주택 공급 위축 문제가 심화될 것으로 예상된다는데 있다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만8616가구로 파악됐다. 이는 올해 4만6738가구 대비 38.8% 줄어든 수치다.

이에 정비사업장에서는 정비사업장에서는 재초환과 대출규제 시행에 따른 우려가 크다. 재초환은 재건축으로 발생한 초과이익이 8000만원을 넘길 경우 최대 50%까지 환수해가는 제도로 대표적인 규제 대못으로 꼽힌다.

이미 원자재 값과 인건비 상승으로 공사비가 급격히 오른 상황에서 초과이익에 대한 부담금까지 부과하게될 경우 재건축 사업성이 악화될 수 있어 윤석열 정부에서 이를 폐지하고자 했다.

하지만 새로 출범한 이재명 정부에서는 재초환을 유지하는 입장을 견지하고 있어 올해부터 부담금 부과가 가시화될 전망이다. 평균적으로 조합원 1인당 1억원 안팎의 부담금이 부과될 것으로 예상되나, 단지별로는 수억원을 통보받는 곳도 있을 것으로 보인다.

건설업계 한 관계자는 “대선 때 대통령 공약이 정비사업 규제를 풀어준다는 것이었다”며 “그런데 오히려 규제에 발이 묶여 점점 정비사업 진행이 어려워질 수 있는 상황”이라고 지적했다.

여기에 지난달 28일부터 시행된 대출 규제도 조합원 부담을 키우고 있다는 지적이 나온다.

정부는 수도권 주택을 대상으로 주택담보대출 최대 한도를 6억원까지 제한하고 다주택자에 대해서는 대출 자체를 금지했는데 이 같은 규제를 정비사업과 이주비·잔금 대출에도 동일하게 적용하기로 하면서 강남, 여의도, 목동 등 정비사업 조합원들의 발등에 불똥이 떨어졌다.

기본 이주비 대출로 받을 수 있는 6억원으로는 인근의 전셋집을 구하기도 어려워서다. 이마저도 다주택자는 대출을 받을 수가 없어 조합원들의 불만이 크다.

이 때문에 시공사의 부담도 커졌다. 조합원이 금융권에서 받는 기본 이주비 대출 외 시공사에서 제공하는 추가 이주비에 대해서는 대출 규제를 적용하지 않기로 하면서 초과 이주비 조달에 대한 요구가 커질 것으로 예상돼서다.

특히 시공사 선정을 앞둔 사업장에선 초과 이주비 금리와 한도 등 조건에 대한 시공사 간 경쟁이 예상됨에 따라 건설사의 재무적 부담이 증폭될 것이란 전망이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “이번 대출규제가 정비사업엔 쥐약이 됐다”며 “사업승인부터 관리처분, 착공, 준공 등 기존에 추진하던 정비사업들의 단계별로 사업을 빨리 진척시키는 것이 도심 내 주택공급을 활성화할 수 있는 방안”이라고 설명했다.

그러면서 “이번 대출규제 발표로 착공 전 이주 단계에서 막히고, 준공 시점에 잔금 납입이 힘들어 지는 등 정비사업에서 만들어낼 수 있는 입주 물량의 공급 시점이 지연되게 생겼다”며 “정비사업 진행이 어려워진 상황 속에서 조합원과 시공사 간의 갈등도 심해지는 등 부동산 시장 분위기도 악화될 것”이라고 강조했다.