획일적인 세금이 불붙인 ‘서울 쏠림’… “양도차익·자산따라 세율 차등 필요”

‘똘똘한 한채’ 완화 해법은
지방 2채보다 서울 1채 더 우대
주택 수 과세는 조세 회피 유발
전문가, 세제 개편에 한목소리

사진=윤웅 기자

치솟는 서울 집값을 잡기 위해 강력한 대출 규제가 등장했지만 부동산 초양극화를 불러오는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 막기엔 부족하다는 지적이 끊이지 않는다. 서울 쏠림을 막기 위해서는 세금제도를 개편해야 한다는 대안이 제시됐다. 한 채의 고가주택보다 값이 싸거나 양도차익이 적은 다주택에 세금이 부과되는 상황에서 문제 해결을 시작해야 한다는 주장이다.

10일 연구 보고서 ‘주택 양도소득세의 문제점과 개선 방안’에 따르면 “현행 세제는 수도권 소재 1주택을 보유한 자를 지방 소재 2주택을 보유한 자보다 우대하는 결과를 초래한다”고 짚었다. 서울시와 수도권 소재 주택, 수도권과 지방 주택 간 가격 격차로 세제 왜곡이 발생했다는 지적이다. 국회예산정책처가 의뢰해 서울시립대 세무학과 박훈 교수팀이 연구한 보고서에서다.

연구진의 시뮬레이션을 보면 이렇다. 서울의 12억원짜리 아파트 한 채를 보유한 A씨와 수도권에 각 6억원인 아파트 두 채를 보유한 B씨가 각각 10년 보유한 아파트 한 채를 매도했을 때 세금을 더 많이 내는 사람은 B씨다. 집값이 모두 50% 상승했다고 가정하면 각 한 채의 아파트에서 얻는 시세차익이 A씨는 6억원, B씨는 3억원임에도 그렇다.

이런 결과는 A씨가 1주택자, B씨가 2주택자라 생겨난다. A씨는 거래가액 12억원을 넘지 않는 1주택자라 비과세 요건을 충족하기 때문이다. 하지만 2주택자인 B씨는 먼저 매도하는 아파트에 일반과세가 적용돼 양도세 7000만원을 내야 한다. 양도차익을 덜 본 B씨가 세금은 7000만원 더 내는 셈이다.

연구진은 “‘주택 수’에 따른 세 부담 격차는 납세자 행태에 왜곡을 초래하고, 조세 회피를 유발한다”며 “다주택자 중과세 제도는 유지하되 ‘양도차익’ 또는 ‘자산 총액’에 따라 세율에 차등을 두는 방식을 검토해야 한다”고 제언했다. 다주택자 중과세율을 폐지하고 보유 목적과 기간 등을 중심으로 과세 체계를 재설계하는 방안도 언급됐다.

연구진은 서울 아파트의 평균 가격이 올해 13억원을 넘어선 만큼 1주택자 비과세 기준을 재논의할 필요가 있다고도 했다. 지역 간 과세 불균형이 이유다.

전문가들은 서울 쏠림 현상을 완화하기 위해 세제 개편이 필요하다는 데에는 공감하면서도 주택 수 대신 가액과 양도차익으로 기준을 옮기는 것에는 의견이 엇갈렸다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “이 방안이 서울 쏠림을 완화할 수는 있지만 ‘똘똘한 한 채’가 서울이 아닌 이곳저곳으로 옮겨갈 수 있다”며 “단기 보유 후 매도해 단기 차익을 챙기고 원정 투자를 하는 현상이 없어질 수는 없다는 것”이라고 말했다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “과세 형평에는 매우 도움이 되겠지만, 집을 내놓게 하는 데는 즉각적인 효과가 없을 가능성이 높다”며 “지방으로의 수요 분산도 미지수다. 가격 상승을 기대할 요인이 있느냐가 더 중요하기 때문”이라고 짚었다.

정진영 기자 young@kmib.co.kr

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