“집주인도, 세입자도 혼란”…대출 규제로 전세시장 ‘카오스’

입주 중인 메이플자이, 갭투자 차단에 세입자 확보 ‘비상’
전세 대출 보증한도 90→80%…대출 한도 축소 가능성↑
“수도권 전세 매물 줄고 서민 실수요자 주거 비용 가중”

ⓒ뉴시스

전세 대출에 대한 규제가 한층 강화되면서 전세시장이 카오스(Chaos·대혼란) 상태에 빠졌다. 갑작스럽게 시행된 강도 높은 수요 억제 정책으로 집주인도, 세입자도 혼란을 겪는 모습이다.

7일 부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면 현재 입주가 진행 중인 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 전세 매물은 이날 기준 1580건으로 집계됐다.

메이플자이가 총 3307가구 규모인 점을 고려하면 입주 물량의 47.8%가 잔금을 치르기 위해 전세 매물로 나와 있는 셈이다.

하지만 입주 시기와 맞물려 지난달 28일부터 대출 규제가 대폭 강화돼 잔금을 치러야 하는 수분양자들의 발등에 불이 떨어졌다.

이 날부터 수도권 주택담보대출 최대 한도가 6억원으로 제한된 가운데 갭투자(전세 낀 매매) 수요를 차단하고자 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’마저 금지시키면서 잔금을 치르기 위한 자금조달 계획에 차질이 생긴 것이다.

당장 수분양자들은 전세대출을 이용하지 않고서도 전세보증금을 현금으로 지불할 수 있는 자금력 있는 세입자를 구해야 할 처지에 놓였다.

메이플자이 인근 한 공인중개사는 “대출 규제 발표 이후 전세보증금 호가를 낮춘 매물들은 계약이 진행되는 편”이라며 “전용 59㎡ 기준으로 13억~14억원 하던 전셋값도 11억원 대로 낮아지기도 했는데 집주인들 중에선 반전세로 세입자를 받으려는 분들도 있다”고 설명했다.

이에 따라 단기적으로는 입주 예정 아파트를 중심으로 전셋값이 하락할 수 있지만 장기적으로는 주택공급 위축이 가시화되는 가운데 수도권 내 갭투자 매물까지 사라져 전셋값이 오르거나 월세화 속도가 빨라질 것이란 전망이 나온다.

비아파트 전세시장에서는 정책대출인 버팀목대출 한도가 줄어들고 전세대출 보증비율이 하향된 데에 따른 여파를 우려하고 있다.

이번 대출규제에는 3억원 한도던 신혼 및 신생아 버팀목대출 한도가 각각 2억5000만원(수도권), 2억4000만원으로 낮아졌고 청년 버팀목 대출 한도도 2억원에서 1억5000만원으로 깎였다.

오는 21일부터는 수도권에서 전세대출 보증비율도 90%에서 80%로 낮아져 대출을 내주는 금융기관에서도 대출 한도를 줄일 가능성을 키우고 있다.

여기에 세입자의 보증금 반환 목적으로 받는 전세 퇴거자금 대출 한도가 최대 1억원까지 축소된 점도 우려를 키운다.

지난달 28일부터 체결된 임대차 계약에 대해서는 이 같은 규제가 적용된다. 집주인이 다주택자일 경우에는 이 대출마저 이용할 수가 없다.

전세 시장을 떠 받치던 전세 대출이 줄어들면서 세입자 구하기가 어려워진 상황에서 전세 퇴거자금 대출마저 이용이 어려워지면서 임대인들의 유동성 역전세 우려도 한층 깊어졌다.

이와 관련해 한 임대인은 “보증비율이 축소되면 아파트 대비 담보 안정성이 취약한 비아파트에 대한 전세대출이 줄지 않겠냐”며 “청년이나 신혼부부 등 오피스텔, 빌라에 거주하는 실수요자에 대한 주거비용 부담을 가중시키는 조치”라고 말했다.

한 부동산 전문가는 “겹겹이 쌓인 악재에 전세시장을 전망하기가 어려워졌다”며 “당장 입주단지에선 전세대출을 활용하는 방안이 제한되고 보증한도가 축소돼 대출한도가 줄어드는 현상들이 전세시장에 영향을 미칠 것으로 보이지만 그에 따른 여파가 얼마나 될지는 두고 봐야 할 것 같다”고 강조했다.