현금 8.6억 있어야 서울 아파트 산다…강남 입성은 ‘현금 25억’ 필요

강남·서초, 25억 이상 현금 필요
마포·성동도 9억~10억 있어야
‘6억 한도’ 이내는 노도강 7개 구뿐

서울 남산에서 바라본 시내의 아파트 단지. (사진 출처 = 연합뉴스)

정부가 28일부터 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하는 초고강도 대출 규제를 시행함에 따라 서울 아파트 74%가량이 대출액 감소가 불가피하게 됐다. 설사 소득이 뒷받침돼 최대 6억원까지 대출을 받더라도 종전보다 대출액이 평균 4억원 이상 줄면서 8억6000만원 이상 현금을 쥐고 있어야 서울 아파트 입주가 가능하다는 계산이 나온다.

29일 부동산R114가 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과, 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상됐다. 이들 18개 구의 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 규제지역인 강남3구와 용산구는 LTV 50%를 적용했을 때 차주 소득에 따라 최대 6억원 이상 대출이 가능했지만 이번 규제로 대출액이 6억원 한도로 제한됐기 때문이다.

가구 수로는 총 127만6257가구(임대아파트 제외)로 서울 시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 해당하는 규모다.

서울 아파트 평균 시세가 14억6000만원 선인 것을 고려하면 단순 계산으로 LTV 70% 이상 가정 시 종전에는 10억2000만원까지 대출이 가능했으나 앞으로 대출 가능액이 평균 4억2000만원 줄고, 8억6000만원 이상 자기 자금이 있어야 입주가 가능해진다.

평균 시세가 30억원을 웃도는 서초구와 강남구는 규제지역이어서 LTV 50%를 적용받아도 종전까지 1금융권에서 평균 15억원 이상 대출이 가능했다. 그러나 앞으로는 6억원까지만 대출만 가능해지면서 25억∼26억원 이상 현금이 있어야한다. 역시 규제지역인 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억3000만원, 21억7000만원으로 종전에는 10억원 이상 대출이 가능했지만 지금은 4억원 이상 대출이 줄어들어 현금 16억∼17억원은 있어야 아파트를 구입할 수 있게 됐다.

이들 지역은 아파트값이 높고, 토지거래허가구역으로 전세를 낀 매매 이른바 ‘갭투자’가 불가능해 금융기관으로부터 받는 대출금액이 높았다. 그러나 이번 대출규제로 인해 실질적으로 현금이 많은 일부 계층만 접근 가능한 구조가 됐다는 지적이 나온다.

마포구와 성동구는 현재 평균 시세가 각각 14억9000만원, 16억4000만원 선으로 LTV 70%가 유지될 경우 대출 가능액이 종전보다 4억∼5억원 이상 줄면서 앞으로 대출 최고액 6억원을 제외하고 평균 9억∼10억원의 현금이 있어야 아파트에 입주할 수 있다. 역시 평균 시세 14억∼15억원대인 광진구와 양천구, 영등포구 등도 대출 최고액을 뺀 8억∼9억원은 가지고 있어야 매수가 가능하다.

이번 규제 예외 구역은 ‘노도강’(노원·도봉·강북구), ‘금관구’(금천·관악·구로구)와 중랑구 등 7개 구뿐이다. 이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억∼8억원대로, LTV를 최대 70%까지 적용받아도 대출 가능 금액이 6억원 이하다.

시장에서는 이번 초강력 대출 규제로 서울 인기 지역 수요가 외곽과 경기·인천 등으로 빠져나가는 ‘엑소더스’ 현상이 나타날 수 있다는 관측이 나온다. 특히 생애최초·신혼부부·신생아 특례대출 등 정책자금 대출 한도도 함께 축소돼 2030 세대 ‘서울 탈출’이 가속화될 것이라는 분석도 나온다.

그러나 경기도에서도 평균 시세가 20억원이 넘는 과천시(평균 20억1499만원)와 분당·판교신도시가 있는 성남(11억9332만원)시, 하남시(9억5708만원) 등 3개 시는 종전보다 대출 축소를 피하기 어려울 전망이다.

전문가들은 이번 규제로 당분간 수도권 주택 거래가 급격히 위축될 것으로 보고 있다. 대출을 받아 집을 사면 6개월 내 실입주 의무가 생겨 실수요자 외엔 매수가 어려워졌기 때문이다. 또 일각에선 단기 대부업체 등을 통한 편법·불법 대출 수요가 늘어날 가능성도 우려하고 있다.