日 도쿄 중심부 장기 공실 대형빌딩 3년 새 12배↑

"재개발로 공급 크게 증가…공실 더 늘것"

일본 도쿄 도심의 대형 빌딩 시장에서 장기 공실 빌딩이 급증하고 있다고 19일 니혼게이자이신문(닛케이)이 보도했다. 1년 이상 공실률 20%를 초과한 빌딩의 공실 면적을 조사한 결과, 지난해 공실 면적이 2021년 대비 12배 급증한 것으로 나타났다. 코로나19 이후 근로자들이 사무실로 복귀하고 있지만, 재개발로 공급이 크게 증가한 영향이다.

부동산 종합 연구소 자이맥스는 2012년 7월부터 2025년 1월까지 도쿄 23구 내 오피스의 월별 입·퇴거 동향을 통해 연면적 1만6500㎡ 이상인 대형 빌딩 중 임대 면적의 20% 이상이 1년 이상 비어있는 장기 공실 빌딩을 조사했다. 2024년 장기 공실 면적은 약 18만5000㎡로 2021년 대비 12배에 달한다. 연평균 수치를 파악할 수 있는 2013년 이후로는 두 번째로 높은 수준이다. 건물 수 기준으로는 16.6동으로 나타났다. 3년 새 7배 증가했다.

도쿄 시내 전경. AFP연합뉴스

통상적으로 오피스 공실률이 5%를 넘으면 공급 과잉으로 간주한다. 2013년은 글로벌 금융위기와 동일본 대지진의 여파로 기업들이 고용을 축소해 도쿄 23구의 공실률은 평균 7%대였다. 그러나 지난해에는 기업들이 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 이후 이어지던 재택근무를 축소하며 공실률은 3%대 초반을 기록하고 있다.

닛케이는 공실률이 높지 않은 가운데 대형 빌딩에서 장기 공실이 증가하는 배경으로 잇따른 재개발로 인한 공급 증가를 지목했다. 자이맥스에 따르면 2025년 말 도쿄 23구 내 대형 빌딩의 총 임대 면적은 약 2400만㎡로 2014년 말 대비 약 20% 가까이 증가할 전망이다.

나카야마 요시오 자이맥스 사장은 "2010년대엔 대형 오피스 시장 규모가 작아 새 빌딩을 지으면 곧바로 입주가 이뤄졌지만, 공급이 확대되며 포화 현상이 나타나기 시작했다"고 밝혔다.

장기 공실 빌딩이 증가하는 현상은 대형 빌딩에 국한된 것으로 나타났다. 연면적 9900㎡에서 1만6500㎡ 미만 중소형 빌딩의 장기 공실 면적은 2013년 대비 약 4분의 1 수준에 불과하다. 닛케이는 중소형 빌딩들이 재개발을 통해 호텔, 상업시설로 용도를 전환하는 경우가 늘어났고, 2025년 말 기준 임대 면적이 2013년 대비 5% 감소할 것으로 예상되기 때문이라고 설명했다.

대형 빌딩의 장기 공실은 계속 늘어날 것으로 보인다. 모리트러스트에 따르면 2025년 도쿄 23구 내 연면적 1만㎡ 이상 오피스 빌딩 공급량은 전년 대비 1.9배인 119만㎡에 이를 전망이다. 그러나 근로자 수는 정체 상태이며, 사무실 복귀 추세가 안정되면 오피스 수요는 정체될 가능성이 높다. 닛케이는 장기 공실을 안은 대형 빌딩이 더욱 늘어날 가능성이 높으며, 도심 재개발이 중대한 전환점을 맞았다고 밝혔다.

오수연 기자 syoh@asiae.co.kr