후끈 달아오른 강남 아파트 경매...실거주 의무 피할 대안으로 인기몰이 [김경민의 부동산NOW]

서울시의 강남3구(강남, 서초, 송파구), 용산구 토지거래허가구역 지정 이후 아파트 경매 열기가 뜨겁다. 실거주 의무 없이 인기 지역 아파트를 매수하는 방안으로 경매가 인기를 끄는 분위기다.

서울의 한 경매법정(매경DB) ※ 사진은 기사 내용과 직접적인 연관 없음

토지거래허가구역 낙찰가율 102% 넘어

경·공매 데이터 전문 기업 지지옥션에 따르면 지난 3월 24일부터 4월 10일까지 토지거래허가구역에서 13개 아파트가 낙찰됐다. 낙찰가율 즉 감정가 대비 낙찰가 비율은 평균 102.9%에 달했다. 일례로 지난 4월 2일 낙찰된 강남구 청담동 건영 전용 84㎡는 감정가(30억 3,000만 원)보다 26% 높은 38억 1,132만 원(17층)에 낙찰돼 최근 실거래가(33억 원)를 한참 웃돌았다. 응찰자도 17명에 달했다. 한강 조망권을 갖춘 점이 인기 비결로 꼽힌다. 이 단지는 ‘청담르네자이’로 간판을 바꾸고 수직 증축을 통한 리모델링을 추진 중이다.

총 1,842가구 대단지인 송파구 잠실동 우성 전용 131㎡도 감정가(25억 4,000만 원)보다 25% 높은 31억 7,640만 원(12층) 수준에 낙찰됐다. 지난 1월 실거래가(28억 7,500만 원)보다 3억 원가량 높다. 응찰자가 26명에 달할 정도로 경쟁이 치열했다. 이 단지는 지하 4층~지상 49층, 2,860가구로 재건축을 추진 중이다. 지지옥션은 “서울시가 토지거래허가구역을 확대 지정한 이후 투자수요가 규제를 받지 않는 경매시장으로 몰리면서 고가낙찰 사례가 속출했다”고 분석했다.

강남 아파트 경매가 인기를 끄는 데는 이유가 있다. 일단 실거주 의무를 피할 수 있어 갭투자가 가능하다. 토지거래허가구역으로 지정되면 2년 실거주 목적일 때만 매매가 허가되기 때문에 전세를 끼고 사는 갭투자가 불가능하다. 하지만 경매를 통해 부동산을 취득할 경우 토지거래허가구역이라 해도 실거주 의무가 면제된다. 세입자를 받을 수 있어 투자금이 줄어든다.

또한 투기과열지구로 지정된 강남 3구와 용산구 재건축 단지의 경우 원칙적으로 조합설립 이후 조합원 지위 양도가 불가능하지만, 경매를 이용하면 이 역시 해결되는 경우가 있다. ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에 따라 ‘공공 또는 금융기관’ 채무불이행에 따른 경매 또는 공매는 조합원 지위 양도가 가능하다. 다만 경매에 나설 때 주의할 점도 많다. 재개발 구역의 경우 경매 물건이, 입주권이 생기지 않는 일명 ‘물딱지’인지도 살펴봐야 한다. 도정법에 따르면 이미 조합설립을 인가받은 특정 재개발 구역 내 여러 주택을 보유한 소유주가 주택 중 하나를 매도한 경우, 그 집을 매수한 사람은 입주권을 받지 못할 수 있다.

경매 입찰가격과 매매 시세를 꼼꼼히 비교해보는 것은 기본이다. 경매로 나오는 아파트 감정가액은 통상 입찰 6개월 전에 매겨지는 만큼 최신 시세와는 차이가 있다. 이 때문에 경매 낙찰가와 급매물 시세가 비슷하다면 굳이 경매를 고집할 이유도 없다.

[Word 김경민 기자 Photo 매경DB]