철거된 재개발 주택, 입주 후 2년 살면 토지거래 허가

국토부·서울시, 토지거래허가구역 가이드라인 발표
재건축 입주권도 아파트 소유권 간주…토허제 대상
기존 주택 있어도 허가 가능…6개월 내 처분 조건

토지거래허가구역인 서울 강남·서초·송파·용산구에서 재개발 입주권을 사려면 관할 구청 허가를 받아야 한다. 재개발·재건축 주택이 이미 철거된 경우에는 새 아파트가 준공된 뒤 입주 시점부터 2년 동안 실거주하겠다는 확약만으로도 토지거래허가를 받을 수 있다.

국토부는 "지난달 24일부터 오는 9월 30일까지 강남·서초·송파·용산구 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정한 서울시 조치에 따라 서울시·각 구청과 협의해 허가 절차 판단 기준을 마련했다"고 21일 밝혔다. 국토부가 토지거래허가 업무처리 기준을 발표한 건 2020년 잠실·삼성·대치·청담 일대 지정 이후 5년 만이다.

먼저 토지거래허가구역 내 아파트를 매입한 경우 매입 시점부터 2년간 실거주해야 한다. 다만 통상적인 거래 절차(허가신청→허가→계약→잔금→등기)에 걸리는 약 4개월을 고려해 허가일로부터 최대 4개월 내 입주 예정이면 실거주 요건을 충족한 것으로 본다.

부득이한 사유가 있는 경우 입주 시기 유예도 가능하다. 국토부는 "취득 및 입주를 이행하지 못한 정당한 사유가 소명될 경우 유예를 검토할 수 있다"고 밝혔다.

서울 용산구에서 바라본 아파트. 강진형 기자

기존 주택을 보유한 사람도 신규 주택 매입을 위한 허가를 신청할 수 있다. 다만 자기거주 목적이 명확해야 하고 기존 주택 처분 계획을 함께 제출해야 한다. 국토부는 일반적인 매도·임대 절차를 고려해 "6개월 내 기존 주택을 처분하겠다는 계획이 있으면 허가가 가능하다"고 설명했다.

재개발·재건축 입주권은 '실질적으로 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리'로 간주해 토지거래허가 대상이다. 철거 전 연립주택 형태라도, 관리처분인가를 받은 입주권이면 토지거래허가를 받아야 한다.

반면 건설사가 최초로 공급하는 분양권은 허가 대상이 아니다. 다만 이를 제3자에게 전매할 경우에는 허가받아야 한다.

분양권을 사거나 재개발·재건축 입주권을 취득하려면 '2년 실거주 확약'이 필요하다. 허가 관청은 공사 일정과 입주 가능 시점을 확인해 실거주 목적이 뚜렷한 경우에만 허가한다.

이미 철거된 경우라면 입주 후 2년 실거주를 확약해야 한다. 철거 전 1년 거주했다면, 잔여기간 1년만 채워도 실거주 요건을 충족한 것으로 인정된다. 관리처분인가를 받은 뒤 집이 철거된 재개발·재건축 구역이라면 새 아파트 입주 시점부터 2년 동안 살겠다는 확약만으로도 거래 허가를 받을 수 있다.

국토부는 강남·서초·송파·용산구 내 허가 건에 대해 이용실태 조사를 실시할 방침이다. 국토부 관계자는 "토지이용의무 준수 여부를 철저히 점검하겠다"고 밝혔다.

최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr