모두가 살고파 하는 ‘부동산 화약고’ 강남·서초·송파·용산

19일 서울 강남구 한 부동산에서 관계자들이 정부와 서울시의 주택시장 안정화 방안 발표를 방송으로 보고 있다. 연합

사상 처음으로 자치구 단위로 토지거래허가구역으로 묶인 강남·서초·송파·용산구는 수도권 부동산 시장을 움직이는 핵심 자치구다. 안정적인 수요가 뒷받침되는 지역인 터라 규제 변화에 민감하게 반응하는 특징이 있다. 이들 지역이 한국 부동산·금융 시장의 화약고라고 평가받는 까닭이다.

19일 통계청 주택총조사 자료를 보면, 일단 이들 지역에는 지난 2023년 기준 모두 40만9570호의 아파트가 있다. 단지로는 약 2천여곳이다. 서울 전체 아파트의 21.7%에 해당하지만 고가 아파트가 밀집해있는 터라 부동산 시장은 물론 대출 시장의 풍향계 구실을 한다.

이들 지역은 교통·녹지·교육 등 거주 환경이 우수하다. 여기에다 거주자들의 소득 수준도 높다. 한마디로 안정적인 아파트 수요가 존재하는 지역이라는 뜻이다. 국세통계연보를 보면, 2023년(귀속연도 기준) 현재 이들 4구에서 신고된 종합소득은 약 51조7천억원으로 서울시 전체의 44.9%를 차지한다. 종합소득은 근로소득과 이자·배당소득, 부동산임대 소득 등이 포함된다. 물론 종합소득 신고자가 모두 해당 지역 아파트 소유자는 아니지만 해당 지역의 배후 수요가 다른 지역에 견줘 탄탄하다는 점을 간접적으로 보여준다.

이런 까닭에 이들 4개 자치구에 있는 아파트는 규제에 민감하게 반응하는 특징이 있다. 최근 거래량 추이에서 이런 특징은 여실히 확인된다. 서울부동산광장 통계를 보면, 이들 4구의 아파트 매매 거래량은 지난해 7월 1937건으로 연중 고점을 찍은 뒤 추세적으로 감소해 지난해 12월 651건으로 큰 폭 감소했다. 정부가 정책 대출 공급을 축소하고 시중은행에 대한 대출 창구 관리가 강화되면서 은행들이 대출 조건을 강화하거나 가산금리를 올리는 방식으로 주택담보대출 문턱을 앞다퉈 끌어올린 영향이다.

감소한 거래량은 1월 소폭 반등한 뒤 지난달 급증했다. 2월 이들 4구의 아파트 매매 건수는 단숨에 1340건까지 뛰어올랐다. 지난해 하반기 20~21%에 머물던 서울 전체 아파트 거래량 대비 이들 4구 거래 비중도 지난 2월 24.3%로 치솟았다. 지난 2월 오세훈 시장의 규제 완화 조처가 잠자던 이들 지역의 아파트 수요에 불을 당긴 셈이다.

김경락 기자 sp96@hani.co.kr