오세훈 “용적률 한시적 완화”···꽉막힌 ‘소규모 재건축’ 물꼬 틀까

오세훈 서울시장이 규제철폐33호 대상지인 구로구 오류동 108-1번지 일대를 찾아 현장 상황을 보고받고 있다. 서울시 제공

서울의 소규모 건축물에 적용되는 용적률 법정상한이 3년간 한시적으로 완화된다. 아파트가 밀집한 제2종 일반주거지역은 200%에서 250%로, 초고층건물이 밀집한 제3종 일반주거지역은 250%에서 300%로 용적률 상한이 늘어난다.

서울시는 이같은 내용의 소규모 건축물 용적률 완화 조례를 오는 5월 중 개정한다고 17일 밝혔다. 건축허가의 경우 별도의 관리계획 변경이 필요하지 않기 때문에 이르면 6월부터 완화된 용적률을 적용받을 수 있을 전망이다.

오세훈 서울시장은 이날 첫 적용 대상지인 구로구 오류동 소규모 재건축 현장을 방문했다. 구로구 오류동 108-1 일대는 7층이하 제2종 일반주거지역으로, 주민들의 개발의지는 높았으나, 낮은 비례율과 높은 추정 분담금으로 사업이 추진되지 못하는 곳 중 하나다.

소규모건축물의 경우 재건축시 공사비 단가가 대단지에 비해 높아 강남 선호지역의 ‘일대일 재건축’을 제외하고는 건설사들이 수주를 꺼리는 편이다. 서울 집값이 급등하던 지난 2020~2021년에는 가로정비구역 등 소규모건축물도 재건축이 다소 진행됐으나 공사비 가격 급등과 함께 이제는 주민들이 원해도 건설사가 진입하지 않는 사업지로 분류되고 있다.

이번 완화된 용적률을 적용받는 대상지는 부지면적 1만㎡ 미만의 소규모 재건축지역과 부지 5000㎡미만의 소규모재개발지역, 36가구 미만의 자율주택정비사업지다. 서울의 제2·3종 일반주거지역(239.4㎢)의 약 37.0%인 88.7㎢(43만개 필지·30만동)가 여기에 해당한다. 가로주택정비사업은 사업면적에 따라 부지 면적이 2만㎡ 에 달하는 곳도 있어 이번 규제완화 대상에서는 제외됐다.

서울 구로구 오규동 108-1번지 현황. 서울시 제공

시는 이같은 규제완화로 3년간 약 1만 가구를 공급한다는 계획이다. 다만 용적률 완화만으로 얼어붙은 소규모 건축물 재건축 시장이 활성화될 수 있을지는 의문이다. 소규모건축물은 대지면적 자체가 넓지 않기 때문에 용적률 상한이 늘어나도 실제로 올라가는 층수가 많지 않다.

서울시에 따르면 소규모 재건축이 가능한 사업지 2620곳의 용적률이 최대 50%까지 완화되면 사업지별 비례율은 30% 증가하고, 이때 전용면적 59㎤ 9가구가 추가 공급되는 효과가 있는 것으로 나타났다.

서울시는 다만 기존 건축물의 현황 용적률(건축물대장에 기재돼 있는 용적률)이 조례상 기준을 초과해 사업추진이 어려웠던 595곳은 혜택을 볼 것으로 예상했다. 용적률 상한이 이미 초과해 정비사업을 할 엄두도 내지 못한 소규모 건축주들은 이번 한시적 완화로 사업추진의 동력을 얻을 수 있을 것이라는 얘기다.

서울 구로구 오류동 108-1 일대 소규모정비사업 후 조감도. 서울시

오세훈 시장은 이날 현장에서 “최근 자재값 상승, 건설 경기 침체 등으로 사업성이 나오지 않는 빌라 등과 같은 소규모 단지 재건축·재개발이 지체 또는 무산되기도 하는 등 어려움을 겪고 있어 특단의 대책을 마련했다”며 “정비 방안을 모색 중이었던 단지가 이번 정책을 잘 활용해 열악한 주거환경을 획기적으로 개선할 뿐 아니라 건설 경기 활성화에도 도움이 되는 기회가 되기를 바란다”고 말했다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com