세대분리 20대 아들에게 한 채 증여 후 1주택 안심하고 팔았지만 '세금폭탄', 왜 [김규성의 택스토리]

서울 송파구 아파트 단지. 2025.3.13 nowwego@yna.co.kr (끝)

[파이낸셜뉴스] 부동산 관련 세금은 크게 3가지다. 구매할 때는 취득세, 보유 중일 때는 재산세(종합부동산세)가 부과된다. 매각할 때 양도소득세를 내야한다. 이들 세금 중에서 실수하거나 잘못 신고해 추가로 세금을 곧잘 내는 경우는 양도세다. 국세청이 최근 '밑줄 쫙, 부동산 세금 체크포인트'라는 홈페이지 게재 시리즈 1회차 주제를 양도세로 잡을 정도다. 늘 검증해도 신고실수가 생겨 조사를 한다는 의미다.

세대분리 20대 아들 증여하고 '세금폭탄', 왜

2023년 12억원에 아파트를 판 A씨는 지난해 양도세 1억4000만원을 냈다. 매도시점에 '1세대 1주택자' 비과세 혜택을 받아 양도세를 내지 않을 것으로 예상했지만, 아니었다. 과세당국은 A씨를 '1세대 2주택자'로 봤다. 이유는 A씨가 2022년 소형 아파트를 아들에게 증여하고 세대분리(주민등록상 주소를 분리)까지 했지만 소득세법상 아들도 세대구성원이라고 과세당국이 판단해서다.

A씨 사례에서 보듯 '1세대 1주택자'요건은 까다롭다. 세대분리를 했지만 아들은 여전히 A씨에게 경제적으로 의존했다. 주소는 다르지만 같은 가족단위(세대)로 볼 수 밖에 없는 근거들이 많았다.

소득세법 제88조에서 규정하는 '1세대(1가구)'는 동일한 주소지에서 같이 생활하는 배우자, 직계존비속 및 형제·자매를 말한다. 배우자는 따로 살고 있어도 원칙적으로 동일세대로 본다.

A씨와 아들의 경우는 30세 미만 자녀의 세대분리 인정 요건을 확인하지 않아서 나온 실수다.

20대 미혼 자녀가 세대분리를 인정받으려면 소득요건을 충족해야 한다. 소득세법에서는 12개월간 경상적·반복적 소득이 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40%를 넘어야 한다고 규정하고 있다. 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지해야한다. A씨 아들은 세대분리를 했지만 독립적인 가구가 아니라는 게 법 해석이다.

상속받은 '8년 이상 자경 농지', 양도세 감면 조건은

부모가 경작하는 농지를 상속받은 경우도 양도세 감면 요건을 잘 살펴야 한다. 대부분 상속받은 농지는 부모가 8년 이상 직접 경작(자경)한 땅일 가능성이 높다. 그래서 농지를 매도해도 '자경농지'로 인정받아 세금감면을 받을 것이라고들 생각한다.

하지만 여기서 종종 실수가 생긴다. 피상속인(사망자)이 8년 이상 해당 지역에 머물면서 직접 농사 지어온 농지를 상속 받은 경우, 양도세 감면 혜택을 받으려면 일정 요건을 충족해야 한다.

농지를 물려 받은 상속인이 1년 이상 재촌자경(지역에 머물며 직접 농사지음)하거나 재촌자경하지 않더라도 상속개시일로부터 3년 이내에 양도하는 경우다.

또 조세특례제한법에 따르면 자경농지 양도세 감면을 받으려면 농지양도일 현재 농지여야 한다. 혹은 비거주자가 된 날로부터 2년 이내여야 한다. 거주지는 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역이거나, 이 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역이어야 한다. 해당 농지로부터 직선거리로 30km 이내 지역이어도 된다.

'8년 이상 자경'조건도 까다롭다. 땅을 산 날(취득일)로부터 판 날(양도일)까지 8년 이상 직접 경작해야 한다. 또한 적어도 농작업의 절반 이상은 자기노동력으로 경작해야 한다.

총급여나 사업소득이 연 3700만원 이상이거나, 도매업·부동산업 등을 통한 총수입금액이 3억원 이상인 경우 등 다른 소득을 일정 기준 이상 올렸다면 그 해는 경작기간에서 제외한다. 제조업·숙박 및 음식업 등은 1억5000만원 이상, 서비스업은 7500만원 이상이면 경작기간 제외다.

결론적으로 부모 등으로부터 농지를 상속 받은 경우라면 1년 이상 재촌자경한 뒤 팔거나, 상속 받은 날로부터 3년 이내에 양도하면 양도세를 줄일 수 있다.

mirror@fnnews.com 김규성 기자