서울 아파트값, 대출금리 1%p 떨어지면 '최대 0.9%p' 더 오른다

한은 분석…"금리인하→집값상승 영향, 과거의 3분의2로 완화"
"토허제 해제 여파 각별 경계…대출 또 들썩이면 DSR 확대"

지난달 전국 아파트 평균 분양가가 처음으로 3.3㎡(평)당 3000만원을 넘어선 것으로 집계됐다. 12일 부동산R114 자료에 따르면 지난달 전국 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3120만원을 기록했다. 전국의 3.3㎡당 평균 분양가가 3천만원을 넘어선 것은 처음으로, 이전 최고치인 지난해 8월의 2474만원보다 600만원 이상 오른 수준이다. 사진은 이날 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 2025.3.12/뉴스1 ⓒ News1 박지혜 기자

(서울=뉴스1) 김혜지 기자 = 서울 아파트값이 가계대출 금리 1%포인트(p) 인하 시 많게는 0.9%p 더 오를 수 있다는 한국은행의 분석이 나왔다.

한국은행은 다만 정부의 가계대출 관리가 강화됨에 따라, 기준금리 인하가 주택 가격에 미치는 영향은 과거의 3분의 2 수준으로 완화됐다고 추정했다.

그럼에도 토지거래허가제(토허제) 해제 여파에 대해서는 '각별히 경계'할 것을 강조했다. 가계대출이 다시 들썩일 조짐이 보일 경우엔 가계대출 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 등 선제적인 대응도 필요하다고 주장했다.

한은이 13일 펴낸 통화신용정책 보고서에는 이 같은 내용의 기준금리 인하 효과 점검과 가계대출 상황 평가 결과가 실렸다.

한은 통화정책국 소속 박승문 차장 등이 분석한 결과, 은행 가계대출 금리(월별 신규 취급액 기준)가 1%p 하락하면 서울 아파트 매매 지수의 전월 대비 상승률은 최대 0.90%p, 최소 0.34%p 오르는 것으로 나타났다.

가계대출 금리가 4.8%를 초과하는 '고금리' 상황에서는 주택 가격 오름세 0.34%p 확대에 그쳤지만, 3.2%를 초과하는 '중금리' 국면에서는 0.48%p 확대로 더 들썩였다.

더 나아가 신규 가계대출 금리가 3.2% 이하로 낮아진 '저금리' 상황에서는 서울 아파트 매매 지수 오름세가 0.90%p 확대됐다.

시중금리 하락이 집값에 미치는 영향은 '고금리' 대비 '저금리' 국면에서 약 3배 급격히 불어나는 양상을 보인 것이다.

(한은 제공)

가계대출 증가세의 경우 △고금리 국면 0.02%p △중금리 국면 0.25%p △저금리 국면 0.68%p 등의 영향이 예상됐다.

다만 지금처럼 정부의 거시 건전성 정책(LTV, DTI, DSR 규제 등)이 강화되는 상황에선 기준금리 인하가 가계대출·주택가격에 미치는 영향이 거시 건전성 기조 완화 때보다 3분의 2 수준까지 줄어드는 것으로 나타났다.

보고서는 "이번 기준금리 인하 국면에서는 정부의 거시 건전성 정책 강화 기조가 지속돼 금리 인하가 가계부채에 미치는 영향은 모형으로 추정한 과거 평균보다 작을 것"이라며 "금리 인하의 주택 가격과 부채 영향을 국면별로 분석해도 정책 강화 국면에서는 금리 인하 영향이 완화 국면의 3분의 2 수준 이하로 축소됐다"고 밝혔다.

(한은 통화신용정책 보고서 갈무리)

하지만 긴장을 놓을 순 없다. 특히 토허제 해제에 따라 서울 일부 지역의 아파트 가격이 들썩이는 모습을 보여 향후 추이를 주시하며 금리 인하를 결정해야 한다.

보고서는 "금리 인하의 가계부채, 주택가격 영향은 금리 수준이 낮아질수록 비선형적으로 확대되는 경향이 있는 만큼 향후 추가 금리 인하를 고려할 경우 이에 유의할 필요가 있다"고 강조했다.

이어 "지난해 8월 이후 상당 폭 높아졌던 은행권 가산금리가 최근 하향 조정되는 점, 신규 주택 공급이 올해 2분기 이후 상당 폭 축소될 것으로 보이는 점 등이 금리 인하와 맞물려 주택 가격 상승과 가계부채 확대 요인으로 작용할 가능성에 유의해야 한다"고 덧붙였다.

올해 가계대출 흐름은 당분간 둔화세를 지속할 것으로 예상됐지만, 주택 시장 상황을 둘러싼 불확실성이 높은 것으로 평가됐다.

주택 수요는 올해 전체로 보면 상하방 요인이 혼재돼 불확실성이 높고, 정책대출 공급은 작년보다 크게 줄긴 어려울 것으로 예상됐다.

한은은 "특히 금융 여건의 추가 완화 기대가 높은 상황에서 은행들의 대출 취급 재개, 가계대출 관리 완화, 서울 일부 지역의 토허제 지정 해제의 영향 등이 집값 상승 기대와 가계부채 증가세를 자극할 가능성에 각별히 경계해야 할 것"이라며 "가계대출 증가세가 재차 확대될 것으로 예상될 경우 DSR 적용 범위 확대 등 추가 거시 건전성 규제 강화로 선제 대응해야 한다"고 밝혔다.

icef08@news1.kr