정부, 이번 주 중 1기 신도시 선도지구 발표 예정 재건축 호재에도 부동산 매물 적체·가격 하락세
쿠키뉴스 자료사진.
선도지구 선정을 앞둔 1기 신도시의 얼굴이 어둡다. 선도지구 선정 후에도 정부 계획대로 사업이 흘러가기엔 걸림돌이 많기 때문이다.
26일 업계에 따르면 정부는 이달 말 1기 신도시(경기 분당·일산·평촌·중동·산본) 선도지구를 발표한다. 선도지구는 30년 이상 노후화된 아파트를 재건축할 단지를 뽑는 것이다. 선도지구 선정 시 △안전진단 완화·면제 △용도지역 변경 △용적률 상향 △인허가 통합심의 △리모델링 세대수 증가 △도정법 등 타법상 정비구역 지정 등의 혜택을 받을 수 있다.
정부는 적게는 2만6000가구에서 많게는 3만9000가구까지 선정해 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 사업을 추진한다는 방침이다. 지역별 선정 물량은 △분당 8000가구 △일산 6000가구 △평촌 4000가구 △중동 4000가구 △산본 4000가구 등이다. 지난 9월 1기 신도시 162개 특별정비예정구역 중 61%에 해당하는 99개 구역이 제안서를 제출했다.
노후 신도시인 만큼 주민들의 재건축 동의율도 높다. 분당 신도시의 선도지구 주민 동의율은 평균 90.7%에 달했다. 이어 △일산 84.3% △평촌 86.4% △중동 80.9% △산본 77.6%의 동의율을 기록했다.
그러나 선도지구 선정을 우려하는 목소리도 나온다. 용적률에 따라 사업성 차이로 분담금 폭탄이 나올 수 있어서다. 현재 지역별 용적률은 △분당 184% △일산 169% △평촌 204% △산본 207% △중동 216%다. 재정비 허용 용적률 기준은 △분당 326% △일산 300% △평촌 330% △산본 330% △중동 350%다.
예컨대 일산은 타 지역 대비 허용 용적률이 낮아 사업성에서 불리하다. 일산 재건축 추진 단지는 용적률 상향을 요구하고 있는 상황이다. 평균 동의율이 90.7%인 분당은 공공기여 비율이 선도지구 당락을 가를 것으로 전망된다. 그런데 과도한 기부채납 등 공공기여는 사업성 악화로 이어질 수 있다.
부동산 시장에서도 재건축 기대감이 크지 않다. 재건축 호재에도 하락세가 이어지고 있기 때문이다. 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면 11월 셋째 주 경기 성남시 분당구의 아파트값은 0.01% 하락했다. 일산동구와 일산서구의 아파트값도 각각 0.01%, 0.03%씩 떨어졌다. 군포는 0.00% 보합, 안양 0.12% 상승을 기록했다.
매물 적체도 이어지고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 지난 22일 기준 성남 분당구의 아파트 매매 매물은 4620건으로 세 달 전 4303건 대비 7.3% 증가했다. 일산서구(4253건→4727건)와 일산동구(4063건→4288건)도 각각 11.1%, 5.5%가량 매물이 늘었다.
선도지구 선정 후 많은 난관도 예산된다. 이한준 한국토지주택공사(LH) 사장은 최근 국토교통부 출입 기자를 대상으로 열린 간담회에서 “1기 신도시 중 지정 후 정상적으로 굴러갈 선도지구가 얼마나 될까 싶다”고 우려했다. 이어 “냉정히 생각해야 한다”며 “지금은 여기저기에서 손을 들지만, 자기부담금 규모에 따라 추진이 굉장히 제한적일 수 있다”고 밝혔다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “현재까지는 재건축에 대한 기대감보다 불확실성에 대한 불안감이 높다”며 “소유주들은 기대감이 높겠지만 시장에서는 확정이 된 부문이 없기에 움직이지 않고 있다”고 진단했다.
