12년 만의 그린벨트 해제 MB 때처럼 집값 잡을까 [스페셜리포트]

# 신분당선 청계산입구역 2번 출구에서 나와 10분가량 걸었을까. 경부고속도로 아래를 지나는 지하 통로를 통과하니 서초구 원지동 일대 그린벨트(개발제한구역) 부지가 보인다. 지난 11월 12일 방문한 이곳은 온갖 비닐하우스와 펜스로 둘러싸인 밭이 군데군데 보였고, 인적이 끊겨 한적했다. 서초구에 속한 강남 생활권임에도 불구하고 여전히 도시와 시골 풍경이 혼재된 모습이다. 일명 서리풀지구로 불리는 지역으로 정부의 그린벨트 해제로 몇 년 후면 신축 아파트촌으로 변신한다.

인근 주민들과 중개업소들은 대체로 정부 발표를 반기는 분위기다. 서초포레스타아파트 인근 A공인중개사사무소 관계자는 “정부 발표 이후 전화 문의가 눈에 띄게 늘었다”며 “그린벨트 해제가 추진될 때마다 유력 후보지로 지목돼 일대 땅값이 그간 꾸준히 상승한 데다, 이번 발표로 가격이 더 오를 가능성도 크다”고 설명했다. 인근 중개업소에 따르면 서리풀지구 일대의 전답 시세는 3.3㎡당 평균 300만~400만원대다. 입지에 따라 700만~800만원까지 호가하기도 한다. 도로와 붙어 있지 않아 맹지로 불리는 땅도 300만원에 육박할 정도로 가격이 많이 뛰었다.

단 실제 거래로 이어지는 경우는 거의 없다는 전언이다. 청계산입구역 인근 B공인중개사사무소 관계자는 “기존 소유자들은 거액의 보상을 기대해 매도를 꺼리는데, 땅을 팔더라도 기존 시세보다 훨씬 높은 가격을 부를 가능성이 크다”며 “더욱이 토지거래허가구역이라 직접 농사를 짓지 않는 경우 매수가 불가능한 상황”이라고 전했다.

현재는 기대감만 부풀었을 뿐 실제 주택 공급 시점의 집값 흐름을 눈여겨봐야 한다는 목소리도 나온다. 인근 C공인중개사사무소 관계자는 “서울 강남권 토지에 주택을 공급하는 만큼 다른 지역에 비해 가격이 더 오를 가능성이 높다”면서도 “최근 부동산 가격 상승세가 주춤해 무작정 집값이 우상향할 것으로 기대하기는 어렵다”고 말했다.

이번 그린벨트 해제 소식에 인근 단지 주민 기대도 커졌다. 그린벨트 해제 발표가 서리풀지구와 붙어 있는 서초 내곡지구 집값에도 호재로 작용할 것이라는 전망이 나오기 때문. 서초포레스타에 거주 중인 60대 황 모 씨는 “이 지역 주민들은 생활 인프라 부족에 불만이 많았다”며 “이번 그린벨트 해제로 도로, 학교, 상업시설 등 대규모 인프라가 확충될 가능성이 높아져 기대가 크다”고 말했다.

정부가 2012년 이후 무려 12년 만에 그린벨트를 풀기로 했다. 서울 강남 핵심 지역인 서초구 서리풀지구를 포함해 수도권 4곳에서 신규 주택 5만여가구를 공급한다. 강남권을 비롯해 서울에서 멀지 않은 지역에 주택을 지어 공급 부족 문제를 해결하고 부동산 과열 심리를 차단하겠다는 취지다. 이명박정부 시절처럼 그린벨트 해제로 과연 집값 안정 효과를 낼 수 있을지 부동산업계 관심이 뜨겁다.

신규 택지지구로 발표된 서울 서초구 원지동 일대에 세워진 개발제한구역 안내문. (윤관식 기자)

서초구 2만가구 공급 눈길

신분당선, GTX-C 인접한 핵심 입지

국토교통부와 서울시, 경기 의왕·고양·의정부시 등 4개 지방자치단체는 최근 서울을 포함한 수도권에 5만400가구를 공급하는 신규 택지 후보지 4곳을 발표했다. 앞서 8월 발표한 ‘주택 공급 활성화 방안’의 후속 대책이다.

후보지는 서울 서초구 서리풀지구(2만가구), 경기도 의왕시 오전왕곡지구(1만4000가구), 고양시 고양대곡지구(9400가구), 의정부시 용현지구(7000가구) 등 총 689만㎡ 규모에 달한다. 정부는 지구 지정 전에 바로 보상 조사에 착수하는 등 행정 절차를 단축해 2026년 상반기 지구 지정, 2029년 첫 분양, 2031년 입주를 목표로 잡았다.

이 중 핵심 지구인 서초구 서리풀지구(원지동, 신원동, 염곡동, 내곡동, 우면동) 221만㎡는 신분당선 청계산입구역, 수도권광역급행철도(GTX)-C노선 양재역 등이 지나고 경부고속도로, 분당내곡도시고속도로 등이 인접해 교통 여건이 우수하다는 평가다. 그린벨트 해제지역에서는 용적률을 최대 250%로 높일 수 있어 서리풀지구에 최대 28층 높이의 주택이 들어선다.

경기도에 공급되는 고양, 의왕, 의정부 택지지구는 수도권 그린벨트 중에서도 난개발 등으로 환경적 보전 가치가 낮은 곳들이다.

고양시 고양대곡지구가 들어서는 대곡 역세권은 199만㎡ 부지에 GTX-A노선과 수도권 지하철 3호선, 경의중앙선, 서해선, 교외선 등 5개 철도가 모인다.

의왕시 오전, 왕곡동 주변 187만㎡는 1만4000가구 택지지구로 탈바꿈한다. 경기도에서 가장 큰 규모로 과천지식정보타운과 인접해 의료, 바이오 산업 유치에 유리한 곳이다. 2029년 개통 예정인 동탄~인덕원선 의왕시청역(가칭)이 가깝고 2028년 개통을 앞둔 GTX-C노선 의왕역도 이용할 수 있다. 과천~봉담도시고속화도로와 경수대로(국도 1호선)가 인접해 있다. 교통 계획이 완성될 경우 서울까지 30분 내 이동도 가능하다.

의정부시 옛 306보충대 땅인 용현지구도 이번에 그린벨트에서 풀린다. 총 81만㎡ 부지를 개발해 7000가구를 공급하는데 인근 의정부법조타운과 고산, 민락지구 도심 등을 연계해 통합생활권이 조성될 예정이다. 서울 지하철 7호선 연장선 탑석역, GTX-C노선이 들어서는 의정부역과도 가깝다. 서울 잠실 방면 도로 통행 여건도 개선할 예정이다.

박상우 국토교통부 장관은 “미래 세대를 위한 안정적 주택 공급 기반을 마련하기 위해 불가피하게 그린벨트를 해제하게 됐다”며 “수도권에 양질의 주택이 공급될 것이라는 믿음을 줘 부동산 시장 안정에 기여하기 위한 대책”이라고 말했다.

오세훈 서울시장이 지난 11월 5일 오전 정부서울청사에서 열린 국토부·서울시·경기도, 수도권 그린벨트 해제 합동 브리핑에서 취재진 질문에 답하고 있다. (연합뉴스)

서리풀지구 인근 부동산 ‘들썩’

신분당선·위례과천선…교통 호재 몰려

서울 핵심 지역인 서초구 일대에 대규모 주택 공급 물량이 나오자 부동산업계는 벌써부터 들썩이는 분위기다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “국내 최대 규모 재건축 단지인 둔촌주공아파트(올림픽파크포레온)가 1만2000가구인 점을 감안하면 서초 서리풀지구 2만가구는 상징적인 의미가 있는 규모”라며 “강남 입성을 노리는 대기 수요가 늘어날 것”이라고 밝혔다.

그린벨트 해제로 택지지구가 들어서면 철도, 도로 등 인프라가 개선되는 만큼 주변 지역 투자 수요도 몰릴 전망이다. 이 중 서초 서리풀지구 인근 투자를 주목하는 이들이 많다. 정부는 서리풀지구를 관통하는 신분당선 양재시민의숲-청계산입구-판교역 사이에 추가 역 신설을 검토 중이다. 지하철 3·4호선, GTX-C노선과 연결되는 대중 교통망도 확충할 방침이다. 여기에 위례과천선이 최근 한국개발연구원(KDI) 민자적격성 조사를 통과하면서 교통 오지로 불렸던 서울 서초구 우면동, 강남구 세곡동 부동산이 수혜를 입을 것이라는 전망이 나온다.

위례과천선은 ‘Y자’ 형태 노선이다. 서쪽으로는 정부과천청사, 동쪽으로는 송파구법조타운과 위례신도시를 연결한다. 북쪽으로는 서울 강남구 압구정까지 이어지는 총연장 28.25㎞의 민간 투자 사업이다. 위례과천선이 지나는 구룡역, 양재시민의숲역에서 수인분당선, 신분당선 등 강남권 주요 노선으로 환승할 수 있는 만큼 우면동, 세곡동이 수혜지로 급부상했다.

위례과천선 우면역, 세곡사거리역이 생길 경우 우면동 서초네이처힐3단지, 세곡동 세곡푸르지오 등 주요 아파트가 역세권 단지로 탈바꿈한다. 우면역 역세권 단지인 서초네이처힐3단지 전용 84㎡는 최근 15억2000만~15억5000만원에 실거래됐다. 세곡사거리역 역세권에 위치한 세곡푸르지오 전용 84㎡도 최근 15억3000만원에 주인을 찾으면서 15억원 선을 넘어섰다.

신분당선 청계산입구역 역세권 아파트인 서초구 신원동 서초포레스타7단지도 주목을 끄는 단지다. 단지 바로 맞은 편에 서리풀지구가 조성돼 각종 생활 인프라 수혜를 누릴 수 있다. 거래는 드물지만 전용 84㎡ 호가가 어느새 20억원을 넘어섰다. 부동산업계 관계자는 “서리풀지구에 대규모 단지가 들어서는 데다 위례과천선 신설로 인근 우면, 신원, 세곡동이 수혜를 입을 것으로 보인다”고 전했다.

다만 그린벨트 지역이나 주변 토지 투자는 신중해야 한다는 의견이 나온다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 “보상금 산정 기준이 개발이익을 배제한 공시지가를 기준으로 하기 때문에 과도한 웃돈을 주고 투자하는 것은 위험하다”며 “이미 인근 부동산 가격이 많이 올라 비싼 값으로 매입해야 하는 부담이 있고, 인근 부동산에 투자했는데 매수한 토지가 사업 구역에 편입되면 매수한 가격보다 낮은 시세로 현금 보상을 받을 가능성도 있어 유의해야 한다”고 조언했다.

아울러 그린벨트 지역은 공동 투자 형식으로 토지를 쪼개 매매하는 사례가 빈번하다. 이 경우 전체 공유자 동의가 있어야 토지를 매도할 수 있기 때문에 환금성이 낮다는 점도 주의해야 한다. 김 변호사는 “이번 그린벨트 해제 지역은 아직 사업 구역이 명확하지 않고, 개발 호재가 반영돼 웃돈을 얹어 거래되고 있어 비싼 값에 매수할 위험이 있다”고 전했다.

그린벨트 일대에서 바라본 서울 서초구 내곡동 전경. (윤관식 기자)

MB 보금자리주택과 비교해보니

사업 속도 느려 집값 안정 효과 미지수

이번 신규 택지 발표는 이명박정부 시절 그린벨트 해제 정책과 유사하다는 점도 눈길을 끈다.

이명박정부는 주택 공급 확대를 위해 취임 첫해인 2008년 9월부터 보금자리주택 건설 계획을 밝혔다. 이듬해 서울 강남과 서초, 고양 원흥, 하남 미사 등 시범지구 4만4000가구 공급을 시작으로 수도권 그린벨트 34㎢를 풀어 임기 말까지 32만가구를 공급한다는 계획이었다. 현 정부가 발표한 신규 택지(6.9㎢, 5만가구)와 비교해 면적으로는 5배, 입주 물량으로는 6배가 넘는 어마어마한 규모였다.

실제 그린벨트 해제로 강남 세곡동(6500가구)과 수서동(4300가구), 서초구 우면동(3300가구)과 내곡동(4600가구) 등 강남권에 보금자리주택을 집중적으로 공급했다. 2008년 보금자리주택 공급 계획 발표 이후 2009년 9월 사전청약, 그해 말 본청약을 진행했다. 2012년부터 입주가 시작돼 계획 발표 이후 4년 만에 집들이를 했다. 그만큼 공급 속도가 빨랐다.

강남 세곡지구의 경우 2009년 5월 시범 사업 발표 이후 2년 만인 2011년 입주했다. 강남신동아파밀리에1단지(395가구), 세곡리엔파크3단지(363가구), 강남신동아파밀리에2단지(410가구), 강남데시앙파크(547가구)는 모두 2011년 준공했다.

더 중요한 건 발 빠른 공급 덕분에 뚜렷한 집값 안정 효과를 냈다는 점이다. 한국부동산원 주택가격동향 조사를 보면 이명박정부의 보금자리주택 공급이 본격적으로 시작된 2009년부터 2012년 말까지 서울 아파트값은 누적 5.82% 하락했다.

현 정부는 그린벨트를 풀면서 2026년 상반기 지구 지정, 2029년 분양, 2031년 입주를 목표로 제시했지만 이명박정부와 비교해서는 다소 속도가 느리다는 평가를 받는다. 그마저도 정부 목표대로 사업이 진행되기 어렵다는 관측이다. 토지 보상에 난항을 겪을 우려가 크기 때문이다.

그린벨트를 공공택지로 개발하려면 토지 수용, 보상 절차를 진행해야 하는데 개인 소유주가 많을 경우 보상에 오랜 시간이 걸릴 우려가 크다. 그린벨트의 경우 보통 60~70%가 사유지라 토지 보상 등 절차가 복잡하다. 현행법상 그린벨트 해제 부지 보상은 주변 시세에 비해 낮게 책정되는 경우가 많아 일부 토지주들이 반발할 가능성이 크다.

경제정의실천시민연합(경실련) 조사에 따르면 서초구 일대 그린벨트 토지 소유주의 42%가량이 개인이었다. 한 필지를 여러 명이 소유한 지분 쪼개기도 적잖은 것으로 드러났다. 국토교통부가 이번에 선정한 지구와 인근 지역 내 최근 5년간 거래 5335건을 조사한 결과 1752건 이상 거래가 미성년 외지인 매수, 잦은 손바뀜, 기획부동산 의심 거래였다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “그린벨트 사유지 보상 과정에서 사업이 지연되거나 보상가에 대한 토지주 불만이 커질 경우 사업 속도가 느려질 수밖에 없다”며 “이런 리스크를 고려하지 않고 투자에 나선다면 장기적으로 자금이 묶일 가능성이 있다”고 경고했다.

택지 개발 주체인 한국토지주택공사(LH)가 사업 재원을 제때 마련할 수 있을지도 변수다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “LH가 수도권 3기 신도시 개발을 한창 진행 중인데 일부 지역은 아직 보상 절차도 끝나지 않았다”며 “대규모 택지 보상 문제로 자금난에 봉착한 만큼 이번 그린벨트 택지 보상 등 개발 재원을 순조롭게 확보할 수 있을지는 미지수”라고 전했다.

변수는 또 있다. 서울 서초구 서리풀지구 등 그린벨트 분양가를 얼마로 책정할지를 두고서도 정부 고민이 커질 것으로 보인다. 분양가를 시세보다 저렴하게 책정해야 대기 수요를 만족시킬 수 있지만 지나치게 낮으면 자칫 ‘로또 청약’ 후폭풍을 불러올 수 있다. 이명박정부 시절 보금자리주택으로 공급된 강남구 수서동 ‘강남데시앙포레’ 전용 84㎡ 실거래가는 최근 18억원대로 2013년 분양가가 4억원대였던 점을 감안하면 4배 넘게 뛰었다. 건설업계 관계자는 “그린벨트 해제지역 아파트 분양가가 지나치게 낮으면 경쟁 관계에 놓인 3기 신도시 등 다른 택지지구 수요를 뺏는 문제가 발생할 수 있다. 적정 분양가를 얼마나 책정할지가 관건”이라고 말했다.

이를 의식한 정부는 “민간 아파트는 분양가상한제에 따라 분양가가 책정되고, 공공주택 뉴홈도 시세차익을 정부와 수분양자가 공유하는 환수 장치가 마련돼 있다. 과거 보금자리주택처럼 수분양자가 모든 시세차익을 가져가는 구조는 지양할 것”이라는 입장이다.

그린벨트 해제지역인 서리풀지구 2만가구 중 절반 이상인 1만1000가구가 서울시의 신혼부부용 장기전세주택으로 공급되는 것도 시세차익 논란을 피하기 위해서라는 분석이다. 서울시 신혼부부용 장기전세주택 ‘미리내집’은 분양전환형 임대주택으로, 시세 대비 절반 수준의 전세보증금으로 최대 20년까지 거주할 수 있다.

20년 후에는 시세보다 싼값에 아파트를 분양받는 것도 가능하다. 다자녀 출산 가구에게는 분양 전환 시 분양가를 최대 20% 할인한다. 앞서 7월 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 장기전세주택 300가구 모집에는 1만7929명이 신청해 평균 59.8 대 1의 경쟁률을 보일 정도로 인기를 끌었다.

다만 강남권 핵심 지역에 대규모 임대아파트를 공급할 경우 정작 정부가 기대하는 집값 안정 효과를 내기 어렵다는 우려도 나온다. 녹지 훼손을 막으려는 시민환경단체는 물론이고 임대주택 공급에 따른 집값 하락을 이유로 지구 지정을 반대하는 ‘님비(Not in my backyard·지역이기주의)’ 현상이 심화될 우려도 크다.

부동산업계 관계자는 “서리풀지구 인기가 가장 높을 텐데 2만가구 중 절반이 넘는 1만1000가구가 장기전세주택으로 빠지고 나머지 9000가구 중 일부도 공공임대주택 물량으로 배정되면 정작 집값 안정 효과를 낼 만한 분양 물량은 많지 않을 것으로 보인다. 정부가 기대하는 강남 공급 확대 역할을 할 수 있을지는 미지수”라고 설명했다.

한편에서는 신혼부부 등 젊은 층에게만 강남권 인기 지역 물량을 공급할 게 아니라 세대별로 분양 주택 수를 배분한 후 같은 세대끼리 청약 경쟁을 하는 방식으로 공급 방식을 바꿔야 한다는 의견도 나온다.

상대적으로 수요가 적은 고양, 의왕, 의정부 등 수도권 택지지구는 자칫 ‘베드타운’으로 전락할 수 있는 만큼 기업 입주를 병행해 자족 기능을 강화해야 한다는 지적도 설득력 있게 들린다.

[김경민 기자 kim.kyungmin@mk.co.kr, 조동현 기자 cho.donghyun@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2285호 (2024.11.20~2024.11.26일자) 기사입니다]