3억 들고 100억 벌던 시절 지났다…빚에 의존했던 PF 대수술

정부, 제도 개선 방안 발표

정부가 부동산 시장과 건설·금융 시장 부실의 뇌관으로 꼽혀온 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 수술에 나섰다. 2022년 하반기 강원도 춘천 레고랜드 사태로 PF 부실이 수면 위로 떠오른 지 약 2년 만이다. 그동안 문제로 지적됐던 시행사의 낮은 자기자본비율을 선진국 수준인 20% 이상으로 높이는 한편, 자기자본비율을 높이는 사업장엔 인센티브를 제공한다는 방침이다.

정부는 최근 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선 방안’을 발표했다.

우선 PF 사업의 자기자본비율을 2028년까지 20% 수준으로 높인다는 계획이다. 국토교통부에 따르면 국내 부동산 PF 사업의 평균 자기자본비율은 5% 수준에 불과하다. 토지 매입부터 ‘브리지론’으로 불리는 고금리 대출을 받기 때문에 자기자본 없이 대출로만 사업을 진행하는 경우가 대다수다. 미국과 일본 등 선진국의 평균 자기자본비율이 30%에 달하는 것과 대조적이다.

정부는 자기자본비율 로드맵을 통해 2026년 10%, 2027년 15%, 2028년 20%까지 자기자본비율을 점진적으로 높여간다는 계획이다. 이를 위해 현물출자를 통한 PF 사업 방식을 도입한다는 계획이다. PF 사업비에서 평균 30%를 차지하는 토지비를 자기자본으로 편입시켜 자기자본비율을 높이는 식이다.

(국토교통부)

토지주가 토지·건물을 리츠에 현물로 출자하고 주주로 참여하면 양도차익의 과세와 납부를 이익 실현 때까지 미뤄준다. 현재는 현물로 토지를 출자하면 즉시 법인세와 양도세가 부과된다. 개발 이익이 확정되기도 전에 세금부터 내야 해 사실상 출자가 불가능했다.

또 토지주가 참여하는 PF 중 선도 사업 후보지를 공모해 용도·용적률 등 도시 규제 제약이 없는 화이트존(입지 규제 최소 구역)으로 지정해 사업성을 높이도록 특혜도 부여한다. 자기자본비율을 높이는 사업장에도 용적률 특례를 적용하고 공공기여 부담도 완화해준다.

반면 대출 문턱은 높인다. PF 사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융 회사가 PF 대출에 대해 적립해야 하는 자본금·충당금 비율을 높게 적용하는 식이다. 이 경우 자기자본비율이 낮은 영세 시행사는 대출이 어려워질 전망이다. PF 대출 때 이뤄지는 사업성 평가도 강화한다. 사업을 시작할 때 전문 평가 기관으로부터 사업성 평가를 의무적으로 받도록 하고 평가 기준과 절차도 마련하기로 했다.

박상우 국토교통부 장관은 “분양 수익만을 좇는 단기적인 시행 형태에서 개발과 운영·금융이 가능한 종합 부동산 회사가 나올 수 있도록 지원하겠다”며 “PF 제도 개선 방안을 기반으로 부동산 산업이 선진화되도록 관계기관, 현장과 적극적으로 소통할 것”이라고 강조했다.