3% 부동산PF 자기자본비율, 세제혜택으로 20%대로 올린다

‘부동산PF 제도개선 방안’
토지주 현물출자시 과세이연
자기자본비율 높인 사업장에 인센티브
PF대출은 더 깐깐해져

정부가 현재 5% 미만인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업의 시행사 자기자본비율을 20%까지 올리기 위해 세제혜택 등 각종 인센티브를 부여한다. 지금까지는 총사업비 100억원 중 자기자본 5억원만으로도 사업을 시작할 수 있었지만, 앞으로는 20억원은 들고 있어야한다는 의미다. 정부는 이 같은 구조개선을 통해 시장 변동성에 따른 PF사업의 위험을 최소화한다는 계획이다.

정부는 14일 열린 경제관계장관회의에서 이런 내용의 ‘부동산 PF제도 개선방안’을 발표했다. 부동산PF는 시행사가 구상한 개발프로젝트에서 발생할 미래 이익을 담보로 자금을 조달받는 금융기법이다. 하지만 시행사들의 저조한 자기자본비율이 고질적 문제로 지적됐다. 적은 자기자본만으로 연이율 10%대의 막대한 대출을 받아 사업을 시작할 수 있어 부동산 시장이 얼어붙거나 금리인상 시기에는 사업성이 부실해지기 쉬웠다.

이번 방안의 핵심은 땅주인이 PF사업에 주주로 참여(현물출자)하도록 장려해 PF 자기자본비율을 높이는 데 있다. 땅주인에게는 땅을 주식으로 바꿀 때 발생하는 양도차익에 대한 법인·양도세를 나중에 내도 되는 혜택이 주어진다. 땅주인이 PF사업 주주로 참여하게 되면 시행사는 땅을 사기 위한 대출(브릿지론)을 받을 필요가 없어져 자기자본비율이 높아진다.

자기자본비율을 높인 PF사업장엔 인센티브가 제공된다. 정부는 우선 내년부터 토지 현물출자를 활용한 개발을 활성화하기 위해 선도사업을 진행한다. 토지 용도 제한과 건폐율·용적률 규제를 대폭 완화하는 ‘공간혁신구역’에 랜드마크 빌딩 건립을 목표로, 공공에서 리츠설립과 사업성 분석 컨설팅을 지원한다. 또 서울시와 함께 자기자본비율이 높은 PF사업엔 용적률, 공공기여도 완화 등 도시규제 특례를 적용한다.

은행·보험사가 장기임대주택 사업에 참여 시 지분투자 한도도 늘어난다. 지금까지 금융사들은 주택사업 등 비금융 업무에 대해선 지분 투자를 15% 이상 할 수 없었다. 지분 투자 가능 한도가 늘어나는 만큼 PF대출 규모가 줄어 PF시장의 건전성이 높아진다는 논리다.

반면 PF 대출에 대한 리스크 관리는 강화된다. PF사업의 자기자본비율이 낮을수록 금융사가 쌓아야하는 충담금 규모를 높이는 식이다. PF 대출 때 이뤄지는 사업성 평가도 강화한다. 전문평가기관의 사업성 평가를 의무화하고, 평가 기준과 절차도 마련한다.

건설업계는 환영했다. 대한건설협회·한국주택협회·대한주택건설협회·한국부동산개발협회 4개 단체는 “부동산 PF사업의 근본적인 구조 개선으로 고질적인 한국형 부동산 PF 위기를 해소하고 국내 PF사업 선진화의 기틀이 마련된 것”이라고 밝혔다. 한국리츠협회도 “현물출자 과세이연이 적용돼 현물출자가 활성화되면 자기자본 비율이 향상된 리츠를 통해 개발사업이 확대될 것으로 기대된다”고 했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “추진 과제 대부분이 2025년 법 개정이 필요해 효과는 2026년에나 현실화 될 것으로 보인다”고 평가했다.

세종=김혜지 기자, 권중혁 기자 heyji@kmib.co.kr