‘모 아니면 도’ 부동산 PF, 사업성·안전성 개선…“자기자본비율 높인다”

자기자본 5%에 불과…사업비 90% 이상 대출로 충당
현물출자로 토지 확보, 토지주 양도차익 과세·납부 이연
“고금리 브릿지론 건너 뛴다…리스크 낮추고 이자비용도 절감”

사업비 대부분을 대출에 의존하는 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업 구조에 대한 개선 요구거 커지고 있는 가운데, 정부가 자기자본비율을 끌어올리는 방안을 추진한다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

사업비 대부분을 대출에 의존하는 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 사업 구조에 대한 개선 요구거 커지고 있는 가운데, 정부가 자기자본비율을 끌어올리는 방안을 추진한다.

현재 5~10%에 불과한 자기자본비율을 20% 수준으로 끌어올리겠다는 것으로 부동산 가격 하락기마다 반복적으로 발생했던 PF 부실 위기를 근절할 수 있을지 귀추가 주목된다.

14일 정부는 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 발표했다.

이번 제도개선 방안은 한국개발연구원(KDI) 연구용역 결과와 50여회에 달하는 전문가·업계와의 간담회를 토대로 마련됐다.

개선안은 기업·개인 등 토지주들이 토자나 건물을 PF 사업에 직접 현물 출자하도록 해 자기자본비율을 20% 수준으로 높인다는 것이 핵심이다.

현재 대부분의 PF 사업은 토지 매입 단계부터 고금리의 브릿지론을 일으켜 시작된다. 시행사의 영세성으로 인해 자기자본비율은 5% 안팎이며 이를 보완하기 위해 시공사의 연대보증 및 책임준공 단서가 붙는다.

이 같은 사업 구조는 부동산 시장이 호황일 때는 문제가 없지만, 부동산 경기가 위축될 때에는 시행사와 건설사, 금융사 순으로 리스크 확산을 초래할 수 있다.

특히 미국과 일본 등 선진국의 경우 시행사가 금융사와 연기금 등 지분 투자자를 유치해 30~40% 수준의 자기자본으로 토지를 매입한 후 건설단계에서 PF 대출을 받는 것을 참고하면 국내 PF 사업 구조의 위험성은 크다.

이에 따라 현물출자 등을 통해 토지를 확보하고 자기자본비율을 높여 사업의 안정성을 높이도록 유도한다는 것이다.

고금리의 브릿지론을 생략하고 건설단계에서 바로 본PF 대출을 받기 때문에 금융 비용도 절감할 수 있다.

통상 10%가 넘는 고금리의 브릿지론에 대한 이자 비용은 물론, 토지비 전액 출자에 따른 리스크 절감으로 본PF 대출 금리도 낮출 수 있어서다.

국토부 관계자는 “현재는 토지비의 10%를 가지고 사업에 참여하는데 토지를 현물출자하면 매입할 필요가 없기 때문에 자기자본비율이 30%로 올라간다”며 “토지주가 현물출자를 하면 PF 사업 수익률만큼 더 가져갈 수 있다. 시행사가 토지를 매입할 때 몇몇 토지주들은 개발이익도 얹어달라는 요구가 있었다고 한다”고 설명했다.

현물출자를 유도하기 위한 방안으로는 이익 실현 시점을 고려해 양도세, 법인세 등 양도차익에 대한 과세·납부이연을 적용할 방침이다. 다만 이는 조세특례특례제한법 개정이 필요한 사항이다.

이와 함께 높은 자기자본비율의 개발 사업에는 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여한다. 인센티브를 통해 점진적이고 자발적으로 민간의 자기자본비율 확대를 유도하겠다는 것이다.

박광배 대한건설정책연구원 선임연구위원은 “브릿지론 대신 토지 출자한 부분을 자기자본으로 인정해주면 사업 추진이 수월해질 것”이라며 “다만 입지나 여건에 따라 토지 가치가 달라지기 때문에 공정한 평가를 통해 소유주들이 수용할 수 있는 금액이 책정돼야할 것”이라고 설명했다.

이어 “특히 토지를 출자하는 시점에 세금 부담이 발생하는 것이 현물출자에 걸림돌이 되는 부분이었는데 양도세 등 납부 시기를 사업 종료 이후로 조정을 해준다면 충분한 유인책이 될 수 있을 것”이라고 덧붙였다.