부실 전이되는 PF 구조 개선, “사업성 평가 강화”

시행사의 영세한 규모에 대형 건설사 보증 의존
개발사업 객관적 평가 기준·책임준공 개선방안 마련

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 시 시공사 등의 신용보강이 아닌 사업성 자체를 금융사가 면밀히 파악하는 방식으로 PF 제도가 개선된다. 시공사의 책임준공도 합리화하는 방안도 추진한다.

14일 정부는 경제관계장관회의 의결을 통해 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 발표했다.

그동안 부동산PF는 토지 매입 단계부터 영세한 시행사가 총 사업비의 90% 이상을 대출을 일으켜 추진돼 왔다.

이 과정에서 대출기관은 저자본 리스크를 보완하기 위해 사업성보다는 건설사나 신탁사의 보증에 의존했고, 부동산 PF 부실 문제는 시행사에서 건설사, 금융사로 차례대로 전이되는 양상을 보여 왔다.

이에 따라 앞으로는 시행사와 시공사의 담보나 신용보다는 PF 사업의 사업성과 안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출을 실행하도록 제도를 개선하고 이를 위해 사업성 평가 기준·절차(수수료 원칙 등)를 마련할 계획이다.

또 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가를 의무화한다.

특히 리스크를 낮추기 위해 금융사가 요구해왔던 시공사의 책임준공, 채무인수 등 추가 신용보강으로 인해 발생한 문제 개선에도 나선다.

PF 대출계약과 신탁계약은 책임준공 연장 사유가 전쟁·천재지변 외에는 받아들여지기 어려워 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무를 부담해야 했다.

책임준공 미이행에 따른 손해배상(대출원리금 채무인수 등)으로 인해 미분양 위험 등을 시공사와 신탁사가 부담하는 결과로 이어지기도 했다.

이를 개선하고자 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권, 전문가 등으로 구성된 ‘책임준공 개선 TF’를 운영하고 책임준공 개선방안을 마련할 방침이다.

PF 수수료의 투명성 제고를 위한 측면에서는 금융·건설업계와 전문가 등이 참여한 PF 수수료 개선 TF 운영으로 개선방안을 도출한다.

이외에도 부동산신탁사의 PF 리스크 관리 강화도 추진한다. 토지신탁에서 신탁사의 책임준공 의무로 부동산 시장 위축 시 우발채무가 현실화될 수 있는 위험을 낮추기 위함이다.

통상 신탁사는 최초 준공기한으로부터 6개월 내 준공의무를 부담하는데 최근 공사비 상승 등으로 시공사 공사지연 사례가 나타나고 있으며 PF 리스크가 신탁사로도 전이되고 있다.

이를 위해 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리기준을 개선한다.

‘책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준’도 마련해 영업용순자본비율(MCR)가 150%를 넘기도록 규제를 정비하고, 토지신탁 전체 수탁한도를 일정 수준의 자기자본 이내로 제한하는 자기자본 대비 토지신탁 한도를 도입한다.

한편, 정부는 PF 통합정보시스템을 구축해 PF 관련 정보를 상시 모니터링하고 체계적으로 관리해 나가기로 했다.

사업 착수 단계부터 토지매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 사업장별 전 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적으로 축적한다는 것이다.

개별사업 정보와 지역별 사업 현황을 관리하고 국내 전체 PF 상황을 모니터링·공개함으로써 디벨로퍼는 공급상황을 판단할 수 있으며 금융사는 대출심사 시 리스크 진단이 용이해질 수 있다.

정부도 부실 PF 가능성을 파악하고 선제적인 대응책을 마련할 수 있으며 개별 사업 이력관리가 가능해져 PF 조정위원회의 조정력도 제고될 것으로 기대된다.