“부동산 PF 자기자본비율 20%까지”

현물출자 방식 확산 위한 선도사업 추진
5%에 불과한 자기자본비율 확대, 토지주 현물출자 유도
용적률 높이고 공공기여 낮추고, 부동산 개발 후 관리·운영 독려

정부가 중장기적으로 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)의 자기자본비율을 20%까지 끌어올려 개발사업의 안정성을 확보한다.

14일 정부는 경제관계장관회의 의결을 통해 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 발표했다.

국토부 관계자는 “1조원 짜리 사업에 자기자본이 100억원 미만인 사례도 있다. 100억원을 투입하고도 한 번만 성공하면 1000억원을 버는 구조”라며 “시행사가 적은 자기자본으로 대출을 통해 사업하다 보니 리스크가 전이되는 구조”라고 설명했다.

정부는 현재 5% 안팎에 불과한 자기자본비율을 높이기 위해 브릿지론 대신 토지주가 토지·건물을 현물출자해 주주로 참여할 수 있도록 유도하는 방식을 추진한다.

이를 위해 PF사업(리츠)에 현물출자 시 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연을 적용하기로 했다.

그동안 기업·개인이 보유한 유휴토지를 PF사업에 출자할 때 법인세·양도세 부과로 출자가 곤란했던 문제를 해소해주는 것이다.

통상 PF사업 토지비 비중이 20~40% 수준인 점을 고려하면, 현물출자 시 고금리 대출을 통한 토지 매입 없이도 자기자본비율도 20~40% 수준으로 높일 수 있고 사업 리스크가 낮아져 더 낮은 금리로 본PF 대출을 이용할 수 있다.

미국의 경우 1992년 토지주의 현물 출자 시 과세를 이연시켜주는 리츠 방식(업리츠)을 도입한 결과 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가한 사례가 있다.

정부에서는 현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지를 공모하기로 했다. 투자자(현물출자 등), 안정적인 개발수단(프로젝트 리츠), 우수한 디벨로퍼, 도시규제 혁신 등을 접목한 선진국형 개발 모델을 제시하겠다는 것이다.

최종 후보지에 대해서는 개발규제가 대폭 완화된 공간혁신구역을 접목한 랜드마크 조성을 목표로 사업계획 컨설팅을 진행한다.

또 토지주의 의사결정 지원을 위해 한국부동산원 등 공공에서 리츠 설립을 지원하고 사업성 분석 등 컨설팅을 진행한다.

신유형 장기임대주택 등 정책사업에 현물출자 시에는 한국토지주택공사(LH) 매입확약을 통해 사업성을 보완하고 공공기관이 디벨로퍼·AMC(자산관리회사)로 참여하도록 한다.

이 같은 유인책으로 자기자본비율이 상향될 경우 이자비용 등 사업비가 절감돼 사업 안정성이 제고되고 분양가 인하 등으로 이어질 수 있다.

이와 함께 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영하는 개발사업에는 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하기로 했다.

현재 분양·준공 후 청산되는 구조의 한계를 보완하기 위한 조치다. 개발 이후에도 지속적인 관리·운영으로 수익을 내고 도시 활성화를 꾀할 수 있도록 하겠다는 것이다.

이를 위해 내년 상반기 중 ‘부동산개발사업관리법’ 개정안을 발의한다.

은행·보험사의 장기임대주택사업 참여를 위해 금융사의 부동산 임대 업무수행이 곤란한 점도 개선한다는 계획이다.

자회사 소유, 펀드 등 간접투자와 같은 다양한 방식으로 은행과 보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안을 마련한다.

여기에 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장은 PF 보증료를 할인해주고, 은행·보험·증권사 등 금융권의 PF대출 시 일정수준의 자기자본비율을 기준으로 해 위험가중치와 충당금을 차등화할 예정이다.

자기자본비율이 낮을수록 금융사가 PF대출에 대해 적립해야 하는 자본금·충당금 비율을 높아지는 구조다.

리스크 관리체계가 부족한 상호금융·여신전문금융회사·새마을금고 등은 저축은행업권과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건 도입을 검토한다.

또 금융 건전성 규제체계를 합리화하는 측면에서 기업 대출보다도 PF대출의 연체율이 높은 점을 고려해 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비할 방침이다.

부동산 PF에 대해 거액신용공여 한도 규제를 마련하고 업권별 부동산 익스포져에 대한 한도규제도 정비한다.