입주 앞둔 올림픽파크포레온, 갑자기 7억 ‘뚝’ 왜?

강동구 둔촌동 올림픽파크포레온
이달부터 1만2032가구 입주 시작
전용 95㎡ 7억 하락한 20억 실거래
특수관계인 간 증여성 매매 알려져

서울 강동구 둔촌동에서 11월 입주를 앞둔 1만2032가구 규모 ‘올림픽파크포레온(옛 둔촌주공)’에서 시세보다 무려 26% 급락한 매매 거래가 나타나 배경에 관심이 쏠린다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 최근 일주일간 하락폭이 가장 큰 매매는 올림픽파크포레온 전용 95㎡ 입주권이었다. 지난 11월 1일 20억원에 실거래되면서 8월 기록한 종전 최고 매매 가격(27억589만원)보다 무려 7억원 이상(26%) 하락했다. 10월 직전 거래 가격(25억6623만원)보다도 5억원 이상 내린 가격이다.

올림픽파크포레온은 앞서 10월에도 매매 가격 상승세가 다소 주춤했다. 전용 109㎡ 입주권의 경우 지난 10월 13일 27억4417만원(17층)에 거래되면서 8월 기록한 최고가 29억4654만원(27층)보다 2억원가량 시세가 내렸다. 반면 20평대 아파트인 전용 59㎡의 경우 같은 달 19억2500억원(30층)에 최고가를 경신했다. 전용 134㎡도 33억7239만원에 최고가를 경신했다. 지난 9월 이후 아파트 매매 거래량 증가세가 전반적으로 주춤해진 가운데 신축 단지에서도 상승·하락 거래가 반복되며 혼조세를 나타난 것이다.

다만 11월에 가장 큰 하락폭을 기록한 거래는 가족이나 친척, 지인 간 절세를 목적으로 한 증여성 매매, 즉 ‘특수관계인 매매’로 알려졌다. 단순 증여나 부담부증여보다는 저가에 매매하는 게 세금 부담이 적을 것으로 예상돼서다.

특수관계인 매매는 통상 거래 가격이 시세의 30% 또는 최대 3억원이 낮아도 정상 매매로 인정되는 만큼 양도소득세나 증여세 등 세 부담을 줄이려는 거래로 평가된다. 3억원 이상 차액에 대해서는 증여세를 내는데 이 세금이 부담부증여보다 적을 수 있다는 추정이다.

높은 증여세를 부담하는 것보다 저렴한 가격에 매매하는 게 유리하기 때문이다. 다만 이 단지에서는 ‘시세’의 통상적인 기준이 되는 KB 시세가 아직 확정되지 않은 상태고, 최근 같은 면적 매물은 25억~27억원 선에 나와 있다는 게 업계 설명이다.

11월 말 입주를 앞둔 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온. (연합뉴스)

잔금대출 시작…KB銀 “3000억만 내준다”

한편, 금융권에서는 올림픽파크포레온 입주 예정자에 대한 잔금대출이 시작됐다. 은행권은 연 5%에 육박하는 금리를 제시하거나 일부는 연내 대출이 어려울 수도 있다며 소극적으로 나서고 있다. 반면 4% 초반의 금리를 내세운 2금융권은 빠르게 한도가 소진 중이다.

7일 금융권에 따르면 일부 은행은 올림픽파크포레온 입주자들에게 연말까지 잔금대출이 어려울 수 있다는 안내를 하고 있다. 잔금대출 취급 여부와 한도, 금리 등이 확정이 안 된 상태로 잔금대출을 기다린다면 입주 일정에 차질을 빚을 수 있는 만큼 다른 금융회사를 함께 알아보라는 취지다.

이 아파트 전용 84㎡는 분양가가 12억~13억원대로 20%의 잔금과 취득세 등을 고려하면 약 3억원 금액이 입주 시 필요하다. 업계는 단지가 1만2032가구 규모인 것을 고려해 3조원 넘는 신규 대출이 발생할 것으로 내다본다.

잔금대출에는 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행 외에도 IBK기업은행, Sh수협은행 등 은행권과 신협, 새마을금고, 단위농협 등 2금융권이 참여 중이다. 2금융권은 금리를 제시하며 적극적으로 나서고 있지만 은행권은 소극적인 모습이다.

은행권에서는 KB국민은행이 최근 잔금대출 취급을 결정했지만 한도를 3000억원으로 제한했다. 담보인정비율(LTV) 70% 범위 내에서 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용하고 5년 주기 변동금리로 최저 연 4.8% 수준으로 결정했다. 다만 1만2032가구에 달하는 올림픽파크포레온의 입주 물량과 분양가를 고려하면 국내 최대 시중은행인 KB국민은행이 설정한 잔금대출 한도가 넉넉하지는 않다는 분석도 나온다.

하나은행과 우리은행도 상담 과정에서 5% 안팎의 금리를 안내하는 것으로 전해진다. 새마을금고와 지역농협이 4%대 초반의 금리를 제시한 것과 비교하면 높은 수준이다. Sh수협은행은 아예 금리 확정 등을 위한 본점 심사가 오는 11월 15~20일 이뤄질 것이라고 안내했다. 입주를 열흘 정도 앞둔 시점이다.

낮은 금리와 유리한 조건을 내세운 2금융권 잔금대출은 빠르게 소진되고 있다. 이미 일부 상호금융은 한도가 모두 소진됐다는 공지를 입주 예정자에게 했다. 일부 입주 예정자는 입주 시기를 내년으로 늦추는 방안을 고민 중이다. 올림픽파크포레온의 입주 기간은 내년 3월까지다.