분담금 최대 1억원 줄어든다…용적률 상향, 표류하던 재건축 살리나

서울 구로구 온수동 대흥·성원·동진빌라 재건축 조감도. [사진 서울시]

서울시가 시행한 재건축·재개발 사업성 개선 방안을 적용한 단지가 처음으로 등장했다. 서울시 덕분에 해당 단지 재건축 조합원은 최대 1억원정도 분담금을 덜 낼 것으로 예상한다.

서울시는 지난 6일 열린 도시계획위원회에서 “사업성 개선 방안을 적용한 안건을 수정 가결했다”고 7일 밝혔다. ▶금천구 시흥1동 871번지 ▶노원구 상계동 154-3번지 ▶구로구 온수동 대흥·성원·동진빌라 재건축 정비계획과 경관심의 등이다. 서울시가 지난 9월 발표한 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비부문)’에 따라 사업성 개선 방안을 적용한 단지가 나온 건 이번이 처음이다.

노원·구로·금천에 사업성 보정계수 적용

서울 구로구 온수동 대흥·성원·동진빌라 재건축 위치도. [사진 서울시]

서울시 도시계획위원회를 통과한 3개 지역은 공시지가가 서울 평균보다 크게 낮은 곳이다. 서울시는 사업성을 높여 원활하게 재건축을 추진할 수 있도록 해당 지역에 사업성 보정계수를 각각 적용했다.

사업성 보정계수는 공시지가가 낮은 재건축·재개발 사업장에 적용해 허용용적률을 늘리는 제도다. 용적률은 기준→허용→상한→법적 상한 용적률 등 4단계로 구성하는데, 각 단계를 거칠수록 높아진다. 따라서 보정계수를 적용하면 허용용적률이 늘어나면서 그만큼 재건축 사업으로 설립한 분양주택 규모가 커지는 효과가 있다.

서울 노원구 상계동 154-3번지 일대는 대규모 주택단지 사이에 있는 노후 저층 주거지다. 이번 정비계획에 따라 39층 이하 26개 동, 총 4591세대 아파트 단지로 탈바꿈한다. 서울시 심의에서 용도지역 제2종(7층 이하)에서 제3종 일반주거지역으로 상향 조정했고, 사업성 보정계수(1.96)를 적용되면서, 분양 가능한 세대수가 주민 공람안 대비 332세대 늘었다. 덕분에 조합원 1인당 추정 분담금은 평균 7200만원 감소할 전망이다.

서울 노원구 상계동 154-3번지 일대 주택재개발 조감도. [사진 서울시]

용적률 인센티브 증가해 분양 세대 확대

서울 노원구 상계동 154-3번지 일대 주택재개발 위치도. [사진 서울시]

금천구 시흥1동 일대는 사업성 보정계수 1.88을 적용했다. 덕분에 허용용적률 인센티브가 20%에서 37.6%로 올랐다. 이곳은 45층 이하 16개 동, 총 2072세대 아파트 단지로 조성할 예정이다. 이에 따라 분양할 수 있는 세대수도 공람안 대비 57세대(773→830세대) 증가했다. 조합원 1인당 추정 분담금은 평균 4500만원가량 감소할 것으로 추산된다. 서울시는 주민 편의를 위해 이곳 구역명을 ‘독산시흥구역’으로 변경했다.

구로구 온수동 45-32번지 일대 대흥·성원·동진빌라는 분담금 감소 규모가 더 크다. 이곳은 2014년 정비구역으로 지정했지만, 사업성이 낮고 공사비까지 올라 10여년 동안 재개발 사업이 표류하던 지역이다.

서울 금천구 시흥1동 871번지 일대 주택재개발 조감도. [사진 서울시]

서울시는 이곳에 사업성 보정계수뿐 아니라 전략육성용도 시설에 대한 상한용적률 인센티브 건축물 계수 등을 적용해 사업성을 크게 개선했다. 지상 45층 이하 15개 동, 1455세대 아파트가 건립될 예정이다.

서울시가 온수동 대흥·성원·동진빌라 재개발 사업지에 적용한 보정계수는 2.0이다. 덕분에 허용용적률 인센티브가 20%에서 40%로 증가했다. 게다가 사회복지시설인 장애인보호작업장이전략육성용도 시설로 인정을 받으면서 분양 가능한 가구 수가 9.4%(1255→1373가구) 늘었다. 서울시에 따르면, 조합원 1인당 분담금이 평균 1억원 감소할 것으로 추산된다.

한병용 서울시 주택실장은 “상대적으로 사업성 확보가 어려웠던 지역을 중심으로 사업성 개선 제도를 신속하게 적용해 주민이 빠짐없이 혜택을 받을 수 있도록 지원하겠다”고 말했다.

서울 금천구 시흥1동 871번지 일대 주택재개발 위치도. [사진 서울시]

문희철 기자 reporter@joongang.co.kr