"돈 빌릴 땐 오전엔 가지 마라"…대출의 신이 픽한 은행 2곳

Q : ‘대출의 신(神)’이란 별명 부담스럽지 않으세요?
A : “아니요. 제가 대한민국 1등 맞으니까… 그만큼 자신있다는 뜻일 겁니다.”
김은진 (주)레오비젼 대표는 첫 질문에 조금의 망설임도 없이 이런 답을 내놨다. 지난 13년 동안 대출 전문가로서 김 대표가 직·간접적으로 관여한 대출액은 약 3조원, 검토한 대출 서류는 약 2만 장이라고 했다. 수많은 강의·방송에 나섰고, 의뢰인을 위해 부동산 대출 관련 컨설팅을 해왔다. 보통 대출은 당국의 정책에 따라 은행이나 대출 상담사를 통해 일으킨다. 변수랄 게 크게 없는 영역이 아닐까 싶은데, 우리가 잘 모르는 ‘대출의 왕도’가 따로 있는 걸까. 최근 가계부채 증가 추세에 정부가 나서 대출을 막고 있지만, 규제 시기와 잔금 일정이 맞물려 ‘똑똑한’ 대출이 더욱 절실해진 경우도 많다. 비책은 뭘까.

김은진 (주)레오비젼 대표가 지난달 4일 중앙일보 VOICE팀과 인터뷰하고 있다.

지난달 인터뷰를 위해 만난 김은진 대표에게 ‘대출의 모든 것’을 물었다. 약 5시간에 걸쳐 그는 자신만의 대출 노하우와 세간에 잘 안 알려진 대출 요령 등을 상세하게 전했다. 대출은 단순히 ‘빚’에 불과할까. 김 대표가 그동안 만나 왔던 부자들은 대출을 어떻게 대했을까. 보통 사람들은 수억원씩 돈을 빌리면 겁부터 난다. 어떤 마음가짐으로 대출금이란 큰 빚을 대해야 할까. 김 대표는 인터뷰에서 ‘시간’과 ‘돈’의 레버리지를 강조했다. 또 흔히 ‘대출 원금은 갚는 게 아니다’는 말도 있는데, 왜 이런 이야기가 나왔을까.

대출을 받을 때 꼭 마주해야 할 곳은 바로 은행이다. 돈 빌리는 입장에선 규정을 앞세운 은행 직원 말에 토를 달기 어렵다. 이럴 때 고객인 우리는 무엇을 알고 은행을 상대해야 할까. 시중은행과 보험사 등 대출 상품을 취급하는 금융기관도 많다. 은행별 대출 상품과 업무 처리에는 어떤 특성이 있을까.

김 대표는 “아파트 1층 매수를 비롯해 여러 구체적인 상황에 따라 나의 대출에 유리한 은행이 따로 있다”며 “은행의 특성을 잘 아는 게 중요하다”고 말했다. 이 밖에 자신의 대출 한도가 왜 이유 없이 조금씩 줄어드는지, 은행별로 주택담보대출 집행 과정에선 어떤 특성이 있는지, 대출이 잘 나오는 최적의 시기는 구체적으로 언제인지 등을 자세히 설명했다. 그는 대출 상담을 위해 은행을 찾을 때도 ‘때’를 봐야 한다고 조언했다.

■ 목차

「 1. “대출금은 내가 갚는 게 아니다” 똑똑한 대출법은
2. 은행별 대출 어떻게 다를까?… ‘1층 투자’ 유리한 은행은
3. 나의 대출한도, 왜 줄어들까? 방공제의 비밀
4. 규제 맞물린 잔금, 주담대 석달 전 받는 은행은…
5. 대출 잘 나오는 최적의 시기는 몇 월? ‘이때’를 노려라
」

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“대출금은 내가 갚는 게 아니다” 똑똑한 대출법은

Q : ‘대출’을 한마디로 말하면.
A : 아는 부동산 사장님 말을 빌리면, “대출은 신의 축복”이다. ‘계층 사다리’가 거의 끊겼다. 대출은 내가 잘만 이용하면 조금 더 나은 환경으로 갈 수 있는 수단이지만, 자칫 ‘악의 구렁텅이’에 빠트릴 수도 있다. 대출은 감당할 만큼만 받는 게 맞다. 잘만 활용하면 ‘신세계’로 안내한다.
2012년 김 대표는 ‘좋은 조건으로 대출을 받고 싶다’는 생각에 대출을 공부하기 시작했다고 했다. 처음엔 경매에 도전하며 경매 온라인 카페 운영진을 맡았다.

“카페 회원들이 어느 은행, 어느 지점에 가면 대출이 잘 나오겠느냐는 질문을 하시면서 이참에 아예 내가 직접 대출을 해보자는 생각을 했죠.”

보통 한 은행과 협약을 맺어 대출을 진행하는 대출상담사와 김 대표 역할은 뭐가 다른 걸까. 그는 “일반적인 대출 상담사와 달리 대출의 ‘큰 그림’을 그려준다”며 “대출에 대한 모든 걸 알 수 없지만, 13년간 누적된 경험으로 내가 아예 몰랐던 케이스(case)는 거의 없다”고 했다.

Q : 대출도 결국 ‘빚’ 아닌가.
A : ‘유용한’ 빚이다. 빚이라고 다 나쁜 게 아닌데, 우리는 어릴 때부터 ‘빚지면 망한다’ ‘저축만이 살길’이라는 주입식 교육을 받은 것 같다. 사실 우리나라에서 가장 빚을 크게 지는 곳은 대기업이다. 대기업은 우리가 저금한 돈으로 빚 내서 빌딩 사고 사업하며 자산을 키우는데, 왜 우리는 부자에게만 도움을 주는 저금만 하는지… 사고 전환이 필요하다.

그래픽 최수아

만나본 부자들은 ‘대출 마인드’가 다르던가.
A : 대출에 대한 사고가 열려 있다. 최근에 만난 젊은 부자분은 대출을 많이 받았다. 아버지 대부터 대출에 대해 유연한 사고를 배웠다는 생각이 들었다. 대출받는 걸 두려워하지 않았다. 수익이 날 수 있다면 얼마든지 대출을 이용한다는 느낌을 받았다. 그런데 지금껏 만나온 일반인들의 경우 대출이 전혀 없는 분들이 의외로 많다. 특히 삼성전자 등 대기업에 다니거나 공무원들이 그렇다. 높은 급여에 만족해 빚을 내지 않고 산다. 하지만 먼 미래 자산 가치를 높이려면 대출에 대한 생각이 필요하다.

Q : 당장 큰돈을 대출받게 되면 겁이 나는데.
A : ‘렌털(rental)’ 개념이라고 항상 생각한다. 정수기 빌릴 때 두려움에 떨었나? 그냥 ‘매달 얼마 내고, 그 기계를 빌려 쓴다’고 생각한다. 물론 부동산 대출과 돈의 단위가 다르다. 하지만 ‘빌린다’는 개념을 정립하는 게 좋다. 10억원짜리 집을 사는데 5억원을 대출받았다면 40년 동안 (빚을) 갚다가 지금 나의 현재의 삶을 포기하는 것이 아니냐고 생각하는데, 항상 강조하는 게 ‘대출은 다음 매수인이 갚는다. 본인이 갚는 게 아니다’는 것이다. ‘내 집 마련’도 사실 투자다. 안 팔면 손해가 없다. 만약에 ‘팔았는데 손해가 났다’면 그것 역시 유연하게 생각해야 한다. 우리 집보다 비싼 집도 가격이 내려간다. 그럴 때 오히려 ‘갈아타기’하는 분들이 많다. 근데 한 번도 안 해본 분들은 막연한 두려움이 있다.

Q : ‘갈아타기’ 타이밍 잡는 게 어렵다.
A : 잘 팔고 잘 넘어가기가 굉장히 어렵다. 첫 번째로 욕심을 줄여야 한다. 일단 먼저 내 집부터 팔아야 한다. 그리고 사야 한다. 다만 지금 같은 매도자 우위 시장에선 내 집은 조금 나중에 팔아도 된다. 꼭 잡아야 할 물건부터 잡아야 한다. 조금 위험하다 싶다면, 잔금 기일을 넉넉하게 (조정)하는 게 좋다. 계약 사항에 ‘날짜조정’ 특약을 걸어두는 등의 안전장치를 해두면 갈아타는 데 문제없다.
결국 대출도 ‘레버리지(leverage)’ 수단이 아닌가란 물음에, 김 대표는 대출금뿐 아니라 ‘시간’ 역시 레버리지로 활용해야 한다고 말했다. 다만 그는 “대출 그 자체가 목적이 돼선 안 된다”고 강조했다. 그는 “대출을 통해 부자가 되는 게 목표지, 좋은 조건으로 대출을 많이 받는 건 목표가 아니다”고 말했다. 김 대표는 “‘수단’으로써 대출을 잘 활용하려면 ‘질문할 수 있을 때’까지는 공부가 필수”라고 했다.

김은진 대표는 부동산의 장기적 우상향을 고려해 '시간'과 '돈'이라는 두 가지 레버리지를 활용해야 한다고 강조했다. 그래픽 최수아

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은행별 대출, 어떻게 다를까?… ‘1층 투자’ 유리한 은행은

Q : ‘대출 원금은 갚는 게 아니다’는 말도 있다.
큰돈 같은 경우는 다른 곳에 투자할 수 있으면 대출 원금을 갚지 말고 투자하는 게 제일 좋다. 다만 ‘내가 투자처가 없다’ 그러면 상환하는 게 좋다. 최근 DSR(총부채원리금상환비율) 등 정책 규제 영향으로 이전 조건으로 대출받지 못할 거란 두려움을 가진 분도 많고, 여러 규제로 대출받을 때 약정서를 쓰는 경우도 많기 때문에 상환할 때 신중해야 한다.

Q : 시중은행 대출, 어떻게 다른가.
A : 개인적 경험에 비춰보자면, 신한은행과 하나은행이 일을 많이 한다. 일 처리 속도도 빠른 편이다. 고객 유치 등 영업도 굉장히 열심히 한다.
(계속)

‘대출의 신’이 일 처리 빠른 은행 2곳을 콕 집어줬는데요. 대출이 막히기 시작할 때는 ‘이 은행’부터 막힌다고 합니다. 어느 은행일까요? 또, 대출이 잘 나오는 최적의 날짜와 “은행은 오전보다는 오후에 가라”는 팁도 공개했습니다. 대출이 필요하신 분들은 아래 링크에서 남은 이야기를 확인해 보세요.

▶ “돈 빌리려면 오후에 가라” 대출의 신이 픽한 은행 2곳
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■ 대출의 모든 것

「 1편: “돈 빌리려면 오후에 가라” 대출의 신이 픽한 은행 2곳
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2편: 백수도 ‘4억 주담대’ 된다, 신용카드 이렇게 긁어라
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3편: “월급 적은 여보가 돈 빌리자” 대출 금액 늘린 부부의 기술
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」

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