정부, 생숙→오피스텔 전환 문턱 낮춰···이행강제금 부과도 유예

서울 강서구 마곡지구에 들어선 생활형 숙박시설 ‘롯데캐슬 르웨스트’ 조감도.

정부가 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설(생숙)의 오피스텔 용도 변경과 숙박업 신고를 위한 요건을 완화한다. 올해 말부터 이행강제금 부과가 예고된 상황에서 규제를 풀어 합법화를 유도하고, 이행강제금 부과도 내년 9월까지 추가 유예하기로 한 것이다.

국토교통부는 16일 보건복지부·소방청·광역지방자치단체와 합동으로 이같은 내용의 ‘생활형숙박시설 합법 사용 지원 방안’을 발표했다. 레지던스라고도 불리는 생숙은 건축법과 공중위생관리법의 적용을 동시에 받는 변종(變種) 주택이다. 2012년부터 도입 당시 외국인 등 장기투숙 수요에 맞춰 취사 설비를 갖춘 숙박시설로 활용됐다.

하지만 전입신고가 가능하고, 특별한 규제도 없어 사실상 주택으로 쓰인 경우가 많았다. 특히 아파트 공급 부족으로 집값이 크게 오른 2020~2021년에는 생숙 청약 광풍이 불었다. 주택 실수요자는 물론 단기 시세 차익을 노린 투기수요까지 청약에 모였다. 청약통장 없이도 분양받을 수 있고, 주택 수에 포함되지 않아 양도소득세 중과나 종합부동산세 과세 대상에서 빠져서다.

현재 전국의 생숙은 18만8000실이며, 사용 중인 곳이 12만8000실, 공사가 진행 중인 곳은 6만실이다. 투기 조짐이 나타나자 정부는 규제를 강화했다. 지난 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙의 숙박업 등록을 의무화하고, 주거용으로 사용할 경우 공시가격의 10%에 달하는 이행 강제금을 매년 부과하기로 했다.

생숙 거주자들은 이행강제금을 내고 계속 거주하던지, 퇴거한 후 숙박시설로 영업해야 하는 상황에 부닥쳤다. 이행 강제금은 올해 말까지 부과가 유예된 상태다. 정부가 기존 생숙을 주거가 가능한 오피스텔로 용도 변경하는 길을 열어주긴 했지만, 오피스텔로 전환하려면 건축기준을 맞춰야 하는 등 절차가 까다롭다.

현재 숙박업 신고를 한 6만5964실과 용도 변경을 한 9979실 등 전체 생숙의 40.5%(7만5943실)는 합법적으로 사용되고 있다. 여전히 숙박업 신고나 용도 변경이 되지 않은 사용 중 생숙 5만1649실과 공사 중인 6만29실 등 약 11만2000실을 둘러싼 갈등이 커지고 있다. 특히 시행사와 수분양자간 ‘소송전’이 잇따르고 있다.

이에 정부는 우선 숙박업 신고 기준을 낮춰 사용 중인 생숙의 합법화를 유도하기로 했다. 지금은 30실 이상이거나, 독립된 층이거나, 건물 연면적의 3분의 1 이상일 때 숙박업 신고를 할 수 있어 개별 소유자들이 신고에 어려움을 겪는다는 판단에 따른 것이다. 지자체별로 지역 여건에 맞춰 조례를 개정해 30실에서 20실 또는 10실 등으로 숙박업 신고 '허들'을 낮출 수 있다.

오피스텔로의 용도 변경을 할때 가장 큰 장애물로 작용한 복도 폭과 주차장 규제도 완화한다. 국토부는 이날 이전 최초 건축허가를 신청한 생숙의 경우 복도 폭이 1.5m라 해도 피난시설과 설비를 보완한다면 안전 성능을 인정하기로 했다.

주차장의 경우 인근 부지확보가 가능하다면 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내에 외부 주차장(기계식주차장 포함)을 설치할 수 있도록 한다. 생숙이 입지한 곳 중에는 주거시설 입지가 불가능한 지역이 있는데, 이때는 지자체에서 지구단위계획을 변경해줘야 오피스텔 용도 변경이 가능하다. 지자체는 기부채납을 전제로 지구단위계획 변경을 검토하기로 했다.

신규 생숙은 개별 분양을 차단하기로 했다. 국토부는 건축법 개정을 추진해 숙박업 신고기준 이상으로만 생숙 분양이 가능하게 하겠다고 밝혔다. 법 개정안이 국회를 통과하면 개정법 시행일 이후 적용된다. 내년 9월까지 생숙 이행강제금 부과도 추가적으로 유예한다. 아울러 숙박업 신고 예비 신청 또는 용도변경 신청을 해 합법화에 의지를 보이는 소유자에게는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예하기로 했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr