전문가들 "금리인하에도 집값 안 오른다… 대출규제가 더 큰 영향"

"서울 집값, 금리인하 기대감 선반영돼 이미 올라"
"주담대 중 고정금리 비중 높아 기준금리 인하 영향 적어"
"오히려 스트레스 DSR 2단계 등 대출규제가 집값에 영향"

한국은행이 3년 2개월 만에 기준금리를 0.25%포인트 내렸지만 전문가들은 "금리 인하가 올해 서울 부동산 시장에 미치는 영향은 미미하다"고 전망했다. 금리 인하에 대한 기대감은 이미 집값에 선반영됐다는 것이다. 특히 베이비스텝(0.25%포인트 인하)은 서울 집값을 더 끌어올리기에 약하다고 봤다. 금리 인하로 인한 집값 상승에 대한 우려가 컸던 금융당국과 달리, 시장은 금리 기조의 변화보다 대출 가능 여부를 더 중요하게 판단하고 있다는 분석이다.

"기준금리 인하에도 올해 서울 집값 영향 제한적"

박원갑 KB 국민은행 부동산 수석전문위원은 11일 "최근 시중은행의 주택담보대출 금리가 최저 연 2%대(6월 2.9%)까지 내려갔다"며 "그 결과 서울 아파트 거래량은 지난 7월 고점을 찍었다"고 분석했다. 이어 "최근 수요자들의 관망세로 거래량이 줄어들고 있는데 이에 따라 집값 상승률도 둔화하고 있다. 이 같은 추세는 금리 인하와 관계없이 연말까지 이어질 것"이라고 말했다.

서울 부동산 정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 지난 3월 4408건으로 4000건을 돌파하며 지난 7월(8894건) 올해 들어 가장 높은 수준으로 올라갔다. 이후 거래량은 지난 8월은 6144건, 지난달은 2172건으로 집계되며 하락했다.

집값 상승률도 둔화하고 있다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 지난 3월 넷째 주부터 29주 연속 상승 중이다. 다만 집값 상승률은 지난 8월 둘째 주 0.32%로 고점을 찍은 뒤 하락하기 시작해 이번 주 0.10%를 기록했다.

김효선 NH 농협은행 부동산 수석전문위원도 "올해 내내 금리를 내릴 것이라는 전망이 이어져 왔다"며 "이 같은 기대감이 선반영되면서 최근 서울 집값이 오른 것"이라고 말했다.

기준금리 내린다고 금융비용 줄어들지 미지수

전문가들은 기준금리를 내려도 당장 금융비용이 줄어들기 어렵다고 했다. 김 전문위원은 "올해 대출금리는 기준금리와 동반해서 내리지 않아도 될 정도로 낮았다"며 "당국의 가계부채 관리 기조로 인해, 이미 낮은 대출금리가 더 내려가기도 어려울 것"이라고 말했다.

한국은행 경제통계시스템에 따르면 신규 취급액 기준 예금은행 평균 주택담보대출 금리(고정형)와 기준금리(기존 3.50%) 간 격차는 갈수록 줄어들고 있다. 지난 4월 주담대 금리는 3.91%로였는데, 점차 내려가면서 지난 7월(3.48%) 기준금리 밑으로 빠졌다.

주담대 중 고정금리 비중이 높아 기준금리 인하에 따른 영향이 제한적이라는 분석도 나온다. 박 전문위원은 "최근 주택담보대출 통계를 보면 고정금리 비중이 더 높다"며 "이는 금리 변동에 따른 영향을 상대적으로 덜 받는다는 뜻으로, 금리보다는 대출 규제의 영향이 더 클 것"이라고 분석했다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 주담대 중 고정금리 비중은 잔액 기준 지난 1월 59.8%에서 지난 8월 65.2%로 매달 커지고 있다. 신규 취급액 기준으로 고정금리 비중은 매달 90%를 웃돌고 있다.

전문가들은 금융당국의 대출 규제가 기준금리 기조보다 부동산 시장에 미치는 영향이 더 크다고 봤다. 박 전문위원은 "서울 강남 3구나 마용성(마포구, 용산구, 성동구) 등 집값 상승의 핵심지역의 경우, 가격이 높아 금리보다는 대출 가능 여부가 더 중요하다"며 "최근 부동산학 연구 논문에서도 서울 주택시장에서는 금리 변수보다 대출 변수의 상관관계가 더 큰 것으로 나온다"고 말했다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "기준 금리보다는 당국의 대출 규제가 집값에 더 큰 영향을 끼친다"고 했다. 그는 "지난달 정부는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행했고, 다주택자의 생활안전자금 대출한도(2억원→1억원)도 줄였다. 또 소유권 이전 조건부 전세대출도 중단하면서 갭투자를 막고 있다"며 "이 같은 상황에서 금리 인하가 차주의 이자 부담을 낮출 수는 있어도, 집값을 높이거나 거래량을 늘리는 것으로 직결되기는 어렵다"고 전했다.

박승욱 기자 ty1615@asiae.co.kr