[반퇴시대 재산리모델링] 빌라 매각은 1~2년 후, 아파트 살 때는 대출 규제 확인

Q. 서울 강서구에 사는 이모(50)씨는 최근 이사를 고민 중이다. 현재 빌라에 거주하는데, 수도권 지역 8억원대 분양 아파트에 들어가고 싶다. 자산은 현금 3억8000만원과 시세 2억 5000만원대 빌라 등이다. 자영업으로 월수입은 1000만원가량이며 자녀는 없다. 염두에 둔 아파트는 현재 미분양으로 대출 금리 조건이 나쁘지 않은 편이라, 이번 기회에 아파트를 마련하고 싶다. 다만 막상 매입하려니 부동산 가격이 내려갈지 모른다는 불안감도 생긴다. 자영업자로 월수입이 들쭉날쭉한 것도 마음에 걸린다. 앞으로의 은퇴 계획에 대한 조언도 구하고 싶다.

A. 아파트 시장은 기준금리 인하 가능성과 서울·수도권의 입주 물량 부족에 따라 하락보다는 보합세를 유지할 것으로 보인다. 실수요자 입장에서 현재의 보합세는 갈아타기 좋은 시기다. 다만 수도권 미분양 아파트보다는 서울 내 적당한 지역의 아파트가 더 매력적으로 판단된다. 예산 내에서 과거 고점 대비 20% 하락한 매물을 찾아보자. 보유한 빌라는 자금 여력이 된다면 바로 팔기보다는 일시적 2주택 제도를 활용해 매각 시점을 1~2년 후로 미루는 것이 좋다. 최근 빌라 시장이 거래량을 회복하고 있어 향후 더 좋은 조건으로 매각할 수 있을 것으로 기대된다. 최근 주택 대출 규제가 강화되고 있다. 대출을 받을 때 대출 한도 금액과 월 상환 금액 등을 꼼꼼히 확인해야 한다.

재산리모델링

◆자영업자는 긴급 자금 마련 방안 세워야=의뢰인은 자영업을 하는 만큼 사업에 필요한 긴급 자금 수혈 방안을 마련해두는 것이 좋다. 각종 신용보증기금에서 제공하는 보증서 발급 조건을 확인해 미리 준비해둔다. 또한 서울시 등 지자체에서 자영업자의 대출 이자 부담을 줄여주는 다양한 정책(이자 차액 보전 등)을 시행하고 있으니 이를 활용한다. 의뢰인은 자산의 상당 부분을 부동산 매입에 사용할 예정이다. 사업을 하는 만큼 일정한 현금성 자산을 항상 준비해야 한다. 이 경우 일반 저축 예금보다는 단기 금융 상품에 투자하는 적립식 상품인 MMF(머니마켓펀드)나 초단기채권펀드 등이 좋다. 위험 부담이 낮은 편이며 4% 수준의 상대적으로 높은 수익률, 유동성이 확보되는 상품이라 급하게 자금이 필요할 때 유리하다.

◆연금 자산 확보 및 보험 정비=의뢰인은 개인형 퇴직연금(IRP)을 보유하고 있다. 연 900만원까지 세액공제 되고, 55세 이후 연금 수령 시 연금 소득세(3.3~5.5%)만 부담하면 되므로 꼭 챙겨서 납입하자. 또한 의뢰인과 배우자 모두 개인종합 자산관리계좌(ISA)가 없는데 둘 다 가입하는 것이 좋다. ISA는 19세 이상 누구나 가입이 가능하고, 매년 2000만원까지 최대 5년간 1억원 납입할 수 있다. 투자 성향에 맞게 상품을 운용하면 만기 시점에 소득 중 200~400만원까지 비과세된다. 초과 소득에 대해서는 9.9% 분리 과세가 적용된다. 단, 3년이 되기 전 중도해지를 하면 세금 혜택이 없다는 것을 주의한다. 또 앞으로의 건강 및 노후를 생각해 보험 가입도 권유한다. 현실적 소득과 보험료를 감안해 간병인 보험 등을 고려해보자.

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◆지면 상담=재산리모델링센터(asset@joongang.co.kr) 또는 QR코드로 접속해 상담을 위한 전화번호 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

◆후원=미래에셋증권·하나은행

서원용, 최환석, 박성만, 김태희(왼쪽부터 순서대로)

◆재무설계 도움말=서원용 하나은행 압구정PB센터지점 팀장, 최환석 하나은행 부동산투자자문센터 센터장, 박성만 신한라이프 명예이사, 김태희 하나은행 패밀리오피스 WM본부 센터장
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유지연 기자 yoo.jiyoen@joongang.co.kr