내달부터 임대사업자 의무가입 보증 요건 '공시가 126%' 적용

'공시가·기준시가 적용 비율' 고시안 행정예고

다음 달부터 주택 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임대보증금 반환보증 가입 요건이 세입자가 가입하는 전세보증 수준으로 강화된다.

서울 남산에서 바라본 용산구 빌라 밀집 지역. / 사진=강진형 기자 aymsdream@

전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있도록 하고 주택도시보증공사(HUG)가 인정하는 감정평가액도 집값 산정 기준으로 활용한다.

국토교통부는 9일 이 같은 내용을 담은 '공시가격 및 기준시가 적용 비율' 고시안을 행정예고했다. 국토부는 "임대보증 가입 기준으로 활용되는 공시가격 인정 비율이 전세보증금 반환 보증과 달리 주택 유형, 가액별로 차등화돼 있어 주택 가격을 적정하게 산정하기 어려운 문제가 있다"며 "주택 가격을 보다 합리적으로 산정할 수 있도록 전세보증과 동일하게 공시가격 인정 비율을 일원화한다"고 밝혔다.

이에 따라 9억원 미만 공동주택은 공시가격의 150% 이하, 단독주택은 190% 이하 등으로 차등 적용했던 임대보증 공시가격 적용 비율이 140%로 통일된다. 오피스텔만 기존 120%를 유지한다.

공시가격이 2억원인 빌라가 임대보증에 가입할 경우 지금까지는 최대 3억원(150%)까지 가격을 쳐줬다. 여기에 부채비율 100% 기준을 적용했다. 부채비율은 임대보증금과 근저당권 등 설정액을 주택가격으로 나눈 값이다. 근저당권 설정 없이 전셋값이 3억원 이하면 임대보증에 가입 가능하다.

앞으로는 공시가격의 140%, 부채비율 90%를 적용한다. 공시가격 2억원짜리 빌라면 전셋값은 2억5200만원(공시가격의 126%) 이하를 충족해야 임대보증에 가입할 수 있는 의미다. 다만 기존에 등록한 임대주택은 2026년 7월 1일까지 제도 개편을 유예한다. 신규 임대사업자에게는 다음 달 중 적용될 예정이다.

임대사업자는 굥시가격이 너무 낮아 집값을 제대로 인정받지 못했다고 판단되면 HUG에 이의 신청할 수 있다. HUG가 이의를 수용하면 공시가격 적용 비율 140% 또는 시세(KB부동산·한국부동산원 부동산테크)가 아닌 감정평가액을 1순위로 적용해 집값을 매긴다. 이때 감정가는 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한다.

민간임대주택법에 따라 보증보험에 가입하지 않은 임대사업자는 보증금의 최대 10%를 과태료로 내야 한다. 지자체는 보증보험에 가입하지 않은 기간이 3개월 이하면 보증금의 5%, 6개월 이하면 보증금의 7%, 6개월을 넘기면 10%를 과태료로 부과한다. 다만 과태료 총액은 3000만원을 넘지 않는다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr