건물주의 재건축 계획 고지, 권리금 방해 행위로 볼 수 없어

글‧엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문 변호사

“점포를 운영하던 중 권리금을 받기로 하고 양도 계약을 진행했습니다. 하지만 건물주가 재건축 계획을 이유로 임대차 계약을 맺지 않겠다고 고지해 계약이 파기됐습니다. 권리금을 돌려받지 못할까 봐 너무 불안합니다.”

상가 임대차 계약에서 건물주의 재건축 계획 때문에 세입자가 권리금을 회수하지 못하는 사례가 종종 발생하고 있다. 특히 권리금 회수 시기가 재건축 계획과 맞물리면 분쟁으로 이어질 가능성이 크다.

재건축 계획이 명확하게 설정되어 있고 건물주가 이를 세입자에게 충분히 고지했다면, 세입자가 권리금을 회수하지 못하더라도 건물주의 권리금 방해 행위로 보기 어렵다.

실제로 세입자와 건물주 사이에서 재건축으로 인한 권리금 분쟁 사례가 존재한다(2024다232530). 해당 사건에서 원고인 세입자는 음식점을 운영하며 점포를 제3자에게 양도하려 했으나, 건물주가 재건축 계획을 고지하면서 새로운 임대차 계약을 거부했다. 원고는 건물주가 정당한 이유 없이 계약을 거절했다고 주장했지만, 법원은 건물주의 재건축 계획이 충분히 구체적이고 타당하다고 판단했다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면, 건물주는 세입자의 권리금 회수를 방해하지 않아야 한다. 하지만 재건축과 같은 정당한 사유가 있을 경우, 건물주가 신규 세입자와 계약을 거부하는 것이 법적으로 허용될 수 있다.

대법원도 “건물주가 재건축 계획을 고지한 것은 정당한 행위이며, 권리금 방해 행위로 보기 어렵다”고 판결했다. 또한 “이 사건 건물이 1985년에 사용 승인을 받은 노후 건물로, 재건축의 필요성이 인정된다”고 설명했다.

건물주의 재건축 계획 고지가 권리금 방해 행위로 인정되려면, 고지가 세입자의 권리금 회수를 의도적으로 방해하는 것이어야 한다. 이번 판결에서는 재건축 계획이 구체적이고 합리적으로 진행된 만큼, 건물주의 행위가 정당하다고 인정되었다.

세입자는 계약 종료 시 건물주의 재건축 계획을 면밀히 검토하고, 법적 대응책을 마련하는 것이 중요하다. 임대차 계약에서 권리금을 보호하는 것도 중요하지만, 재건축과 같은 상황에서는 건물주가 법적 책임에서 벗어날 수 있다.

세입자는 계약 초기부터 건물주의 재건축 계획을 명확히 파악해야 한다. 재건축을 이유로 계약 갱신을 거부하거나 짧은 임대차 기간을 제시할 경우, 계약서에 이를 명확히 기록하고 법적 조언을 받는 것이 중요하다. 이런 대비 없이 계약이 진행되면 권리금을 회수할 권리를 놓칠 수 있다.

이번 사건은 재건축 계획이 구체적으로 진행된 경우, 세입자의 권리금 보호가 제한될 수 있음을 보여준다. 따라서 세입자는 계약 종료 전에 건물주의 재건축 계획을 충분히 확인하고, 필요한 대응책을 미리 준비해야 한다.