공시가격에 '시장 변동률' 반영…시세 9억~12억 아파트 감소폭 커

국토부 '공시가격 산정체계 합리화 방안'
'시세 반영률' 대신 '시장 변동률' 적용
9억짜리 주택 내년 공시가 6억3200만원

#. 올해 공시가격이 6억2200만원에 결정된 시세 9억원의 공동주택이 있다. 기존 공시가격 현실화 계획을 반영하면 올해 공동주택 변동률(1.52%)이 적용된 900만원에 현실화 계획 연도별 상승분(9억원 이상~15억원 미만 주택 3%포인트 적용)인 1900만원이 더해져 내년 공시가격은 6억5000만원(예상)이 된다. 하지만 새 체계에 따르면 올해 공시가격에 변동분 900만원만 더한 6억3200만원으로 결정돼 공시가격 인하 효과를 기대할 수 있다.

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습 / 사진출처=연합뉴스

정부가 공시가격 산정 방식을 시세 반영률(현실화율)이 아닌 시장 변동률로 판단하도록 하는 내용의 '부동산 공시가격 산정체계 합리화 방안(이하 합리화 방안)'을 12일 발표했다.

이번 합리화 방안은 윤석열 대통령이 지난 3월 민생토론회에서 밝힌 '공시가격 현실화 계획 전면 폐지'의 일환으로, 국토연구원 연구용역과 전문가 자문, 국민 인식 조사, 중앙부동산가격공시위원회 심의 등을 거쳐 마련됐다. 지난 정부가 시세와 공시가격을 맞추기 위해 도입했던 공시가격 현실화 계획을 폐지하고, 공시가격 변동률이 시세 변화에서 크게 벗어나지 않도록 하겠다는 것이 골자다. 공시가격은 보유세, 건강보험료, 기초연금, 토지 보상 등 67개 행정 제도의 기초 자료로 사용되는 중요 지표다.

국토교통부는 공시가격 산식을 기존 '시세 x (시세 반영률+시세 반영률 제고분)'에서 '전년도 공시가격 × (1+시장 변동률)'로 변경하기로 했다. 새 체계는 공시가격이 시장 가치 변화와 유사한 수준에서 변동돼 공신력 확보에 유리하고, 현실화 계획 도입 이전 수준을 기준으로 공시가격이 산정돼 실거래가격 역전 현상이 적게 발생할 것으로 국토부는 기대했다. 시뮬레이션에 따르면 올해 공동주택 변동률이 1.52%라고 가정했을 때 시세 9억원과 12억원 사이에 있는 공동주택 공시가격 변동폭(4.52% 증가→1.52% 증가)이 가장 클 전망이다.

또 공시가격의 균형성이 크게 저하된 지역·부동산을 선별·개선하고, 균형성 제고는 국민 부담을 최소화하는 차원에서 점진적으로 추진한다는 계획이다. 단계별로 보면 각 시·군·구가 공시가격이 적절한지 평가해 과도하게 높거나 낮은 부동산에 대해서는 중앙부동산가격공시위원회 심의를 통해 공시가격을 재산정하는 구조다. 재산정된 공시가격은 대학교수 등 외부 전문가들이 최종 검수해 일반에 공개한다. 현재는 한국부동산원(주택)과 감정평가사(토지)가 표준 공시가격을 산출하면, 각 지자체가 이를 토대로 개별 주택·토지의 공시가격을 산정하고 있다.

남영우 국토교통부 토지정책관은 이날 정부세종청사에서 열린 브리핑에서 "새 체계는 인위적 상승분을 걷어내겠다는 것"이라며 "시장 상황과 상관없이 연도별 현실화율 목표치를 정해 놓고 계속 올리는 것은 맞지 않는다고 본다"고 설명했다. 그러면서 "산정 방식을 바꾸는 것은 기존 방식이 현실 시장 상황을 반영하지 못해서지 예전 제도가 무조건 잘못됐다는 의미가 아니다"고 덧붙였다.

공시가격 현실화 계획은 문재인 정부 때인 2020년 도입됐다. 공동주택은 2030년까지, 표준주택은 2035년까지, 표준지는 2028년까지 매년 현실화율을 높인다는 목표를 세웠다. 하지만 집값이 뛰면서 과세 기준인 공시가격이 덩달아 올라 각종 세 부담이 커졌다는 지적을 받았다. 이에 윤석열 정부는 당초 현실화율 목표치를 수정하는 방안을 고려했지만, 최종 폐지하는 것으로 결정했다.

다만 공시가격 현실화 계획 폐지를 위해선 법 개정이 필요하다. 현행 부동산 가격공시에 관한 법률 제26조 2항은 '국토교통부 장관은 부동산 공시가격이 적정가격을 반영하고, 부동산의 유형·지역 등에 따른 균형성을 확보하기 위해 부동산 시세 반영률의 목표치를 설정하고, 이를 달성하기 위해 대통령령으로 정하는 바에 따라 계획을 수립해야 한다'고 명시하고 있다.

남 정책관은 "균형성에 최대한 초점을 맞추고, 국회에 필요성에 관해 설명하고 설득할 계획"이라며 "오는 11월에는 내년도 공시가격을 준비해야 한다. 여야 협의 가능할지 방향성은 그때 구체적으로 제시할 수 있을 것 같다"고 말했다.

한편, 전문가들은 공시가격 현실화 계획 폐지가 시장 정상화 측면에서 긍정적이라고 평가했다. 동시에 양극화 부작용과 제한적 효과에 대한 우려도 드러냈다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "종전 로드맵보다 실거래가격 반영 속도가 다소 둔화할 것으로 보이고 급격한 보유세 부담 문제는 완화될 것으로 보인다"면서도 "서울과 수도권 등 실거래가격이 오른 지역은 그 외 지역과 달리 공시가격 인상 폭이 높게 나올 수 있어 지역별 공시가격 양극화가 예상된다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "시장 정상화에는 긍정적이지만 이것 하나만으로 거래가 활성화될 것인지에 대해서는 판단하기 어렵다"며 "최근 이슈인 가계대출 규제만 해도 시장 거래에 당장 미치는 영향이 더 가시적이기 때문"이라고 말했다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr