서울 집값, 고점 90% 육박…한은 “과도한 금리 인하 기대 없어야”

박경민 기자

명목 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율이 2분기 이후 다시 높아지고 있다. 서울 집값이 패닉바잉(공황구매)이 일었던 2021년 고점의 90% 수준으로 회복하면서 대출 수요가 급증해서다. 물가가 안정되고 내수부진 우려에도 한국은행이 ‘피벗(통화정책 전환)’ 신중론을 펼치는 이유다.

한은은 12일 발표한 통화신용정책 보고서에서 ”주택가격 상승이 금융ㆍ경기 변동성을 키울 수 있고, 가계부채 비율은 이미 소비와 성장을 제약하는 수준으로 높아졌다”며 “적절한 정책을 통해 가계부채 확장세가 장기화하지 않도록 대응할 필요가 있다”고 분석했다.

특히 금융안정 측면에서 주택값 상승에 따른 가계부채 확대를 우려했다. 보고서에 따르면 올해 1~8월 주택시장ㆍ가계부채 지표를 살핀 결과 서울 명목 주택가격은 2021년 전고점의 90%를 회복했다고 밝혔다. 서초구 등 일부 지역은 전고점을 넘어섰다.

지난 7월 기준 서울의 주택시장 위험 지수는 1.11로 ‘고평가(0.5~1.5)’ 단계로 나타났다. 지난해 4분기(0.50) 고평가 단계에 진입한 다음 계속 올라 ‘과열(1.5 이상)’ 단계에 근접했다. 이 지수는 소득과 임차 가격, GDP 대비 가계부채 등을 종합 반영해 해당 지역의 주택가격이 적정 수준인지 평가한다.

박경민 기자

이뿐이 아니다. 2000년 이후 네 차례의 주택가격 상승기(2001∼2003년ㆍ2005∼2008년ㆍ2015∼2018년ㆍ2020∼2021년)에서 공통으로 나타난 ‘주택거래량 큰 폭 증가와 GDP 대비 가계부채 비율 상승’ 현상도 최근(2024년 5월∼) 재연되고 있다. 주택거래량이 큰 폭으로 증가하면서 GDP 대비 가계부채 비율 상승으로 이어진 것이다.

한은 통계에 따르면 GDP대비 가계부채 비율은 2021년 3분기(99.3%) 정점을 찍은 뒤 꾸준히 하락하다 올해 1분기 92.1%를 기록했다. 그러다 2분기부터 다시 오르기 시작해 올해 4분기엔 92.4~92.6%에 이를 것으로 전망된다.

높은 가계부채 비율은 가계 소비 여력을 낮춰 경제 성장을 제약한다. 보고서는 “한국에서 주택가격 상승에 따른 경기 부양 효과는 제한적”이라며 “소비를 제약하는 구조적 요인으로 작용할 수도 있다”고 평가했다.

문제는 향후 집값 전망도 불투명하다는 점이다. 보고서는 "단기적으로 불안이 이어져도 점차 안정될 것으로 보는 견해와 내년 이후까지 수도권 주택시장 과열이 이어질 가능성을 배제할 수 없다는 의견이 함께 나오는 등 불확실성이 크다“고 지적했다.

한은은 통화정책과 관련해 "수도권 주택가격과 가계부채 추이가 금융 안정에 미치는 영향을 고려하면서 향후 금리 인하 시기와 속도 등을 결정할 필요가 있다"며 "경제주체들에 이런 정책 방향을 명확히 전달해 과도한 금리 인하 기대가 형성되지 않도록 시장 기대를 관리해야 한다"고 강조했다. 연내 기준금리를 인하한 이후 시장 상황에 따라 속도 조절에 나서겠다는 것으로 풀이된다.

한은은 아울러 "거시 건전성 규제 등의 측면에서 주택공급 확대와 규제 강화 조치의 효과를 점검하면서, 필요하면 더 강화하는 조치를 고려할 필요도 있다"고 덧붙였다.

곽재민 기자 jmkwak@joongang.co.kr