가성비 ‘갑’ 주차장 투자해볼까…3천만원으로 월 140만원 순이익 ‘쏠쏠’

경기 성남시 판교역 인근의 한 공영주차장. (덕스파킹스토리 제공)

# 최근 대구에서는 대명동 앞산카페거리 인근의 공영주차장 1년 운영권이 공매 물건으로 나왔다. 대지면적 978.8㎡, 장애인 구역과 전기차 충전소를 포함해 승용차 32대를 주차할 수 있는 이 주차장의 최저입찰가는 약 1589만원이었지만 지난 9월 4일 2877만원에 낙찰됐다. 낙찰가율(최저입찰가 대비 실제 낙찰가의 비율)이 181.3%에 달했다.

이곳 1일 주차권 가격은 4000원이다. 만차일 경우 월 최대 384만원(4000원×32대×30일)의 수익을 올릴 수 있는 셈이다. 이 주차장 운영권이 1년짜리인 점을 감안하면 월 임대료가 약 240만원인 셈이니, 매월 140만원가량 순수익을 낼 수 있다는 얘기다. 물론 늘 손님이 가득 차는 주차장이 아니어도 총 투자 금액이 3000만원 미만으로 적은 만큼 연 두 자릿수의 수익률을 기대해볼 수 있다.

수익형 부동산의 대표 상품은 오피스텔과 상가다. 하지만 최근 오피스텔은 공급 과잉 우려, 전세사기 우려와 함께 인기가 시들해졌다. 상가 또한 지나치게 오른 가격이 부담스럽다. 이 때문에 부동산 시장에서는 비교적 소액 투자가 가능하고 상대적으로 규제가 덜한 주차장에 알음알음 투자하는 경우가 꽤 있다. 공급량은 제한됐으면서도 상대적으로 규제가 덜하고, 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있다는 장점 때문이다.

주차장에 투자하는 방법은 크게 두 가지다. 첫 번째는 주차장 부지나 건물을 직접 매입해 임대하는 방법이고, 하나는 주차장을 임차하거나 운영권을 낙찰받은 뒤 직접 임대해 수익을 내는 방법이다. 여기서 주차장 매입은 건물 규모가 크고 매매 가격이 적게는 수십억원에서 많게는 수백억원에도 달하는 만큼 웬만한 자산가나 법인이 아니고서야 접근하기 부담스럽다. 그래서 적은 자본으로 투자하길 원하는 개인은 주차장 운영권을 획득한 후 직접 임대 운영하는 방법을 선택하는 경우가 많다. 마침 자동차단기, 무인요금정산기 등 무인 주차장 시스템이 보편화되면서 인건비를 거의 들이지 않고도 주차장을 운영할 방법이 많아졌다. 주차장 전문 컨설턴트인 김영덕 빅모빌리티 이사는 “주차장에 투자하는 사람 중 대다수는 건물주가 아니라 땅을 빌려 재임대하는 이들”이라고 분위기를 전했다.

주차장 임차권 경쟁 입찰 치열

한강공원 24억원에 낙찰되기도

여기서 주차장 운영권을 얻는 방법은 다시 세 가지로 나뉜다. 공영주차장 임대권을 낙찰받거나, 민간주차장을 직접 임차하거나, 빈 땅에 주차장을 직접 짓는 방법이다.

첫째, 공영주차장 임대권을 공매로 낙찰받는 방법이다. 공영주차장 임대권은 온비드를 통해 공매로 나온다. 관련 정보가 투명하게 공개되고 누구나 입찰할 수 있는 만큼 ‘문턱이 낮다’는 게 가장 큰 장점이다.

소액 투자가 가능하다는 점도 공영주차장이 인기를 끄는 요인이다. 공영주차장 임대료는 지역에 따라 천차만별이지만 지방에는 월 임대료가 100만원보다 적은 곳도 많다. 유찰을 반복한 물건은 임대료가 더 낮아지기도 한다. 공영주차장 임차권은 1회 유찰될 경우 최저입찰가가 유지되지만, 유찰 2회 차부터 최초 가격의 90%, 80%, 70% 순으로 떨어진다.

김영덕 이사는 “규모가 큰 주차장은 전문성을 갖춘 기업이 주로 입찰하지만, 소규모 주차장은 지역에 거주하는 개인이 낙찰받는 경우가 많다”며 “이런 작은 주차장을 여러 곳 운영하면 큰 품을 들이지 않고도 쏠쏠한 수익이 가능하다”고 설명했다.

장점이자 단점이라면 정보가 투명하게 공개되다 보니 알짜 매물일수록 입찰 경쟁도 치열하다는 점이다. 실제로 지난해 서울에서 마포구 ‘한강공원 제2지역’ 2년 임차권이 공매로 나와 관심을 모았는데, 이 주차장은 최저입찰가(7억4500만원)보다 3.26배 높은 24억2870만원에 주인을 찾았다. 같은 해 3월 경남 진주시에서 나온 ‘충무공1유료공영주차장’ 1년 임차권도 최저입찰가(175만원)보다 9.29배 높은 1626만원에 낙찰됐다. 최저입찰가 1220만원에 나온 대전 중구 ‘대흥동 제3노외주차장’ 1년 임차권은 지난 1월 1억31만3000원에 거래돼 낙찰가율이 822.24%에 달했다. 이들 주차장은 중심 상권에 있어 유동 차량이 많은 편이다.

입찰하기 전 철저한 사전조사도 필요하다. 적자가 발생해 임대료를 내지 못하고 계약을 해지하는 경우가 없도록 월 임대료와 각종 비용, 기대 매출을 보수적으로 계산해봐야 한다. 또 일부 지방자치단체는 주차장 매입·운영 경험이 있는 사업자만 입찰하도록 제한하는 경우도 있어 주의가 필요하다.

둘째, 공영주차장이 아니라면 준공된 건물에 딸린 민간주차장을 임차하는 방법이 있다. 직접 발품을 뛰며 운영권을 수주해야 한다. 과정이 쉽지 않아 그렇지 괜찮은 물건을 구하기만 하면 알짜 투자처가 될 수 있다.

일례로 취재 중 만난 김선필 씨(가명)는 의왕시의 한 민간 주차타워를 월 500만원씩 내고 임차해 직접 운영 중이다. 직접 운영 중이라고는 하지만 무인 주차 시스템을 갖춰놓은 만큼 김 씨가 직접 챙길 일은 별로 없다. 바닥면적이 약 1300㎡인 이 주차장은 승용차 총 66대를 수용할 수 있다.

김 씨는 이 주차장에서 월 1500만원의 매출을 올린다. 월 임대료와 무인 주차 시스템 렌털비 월 100만원, 건물 관리비 월 200만원과 각종 비용을 제하고 나면 김 씨는 매월 300만~400만원의 순수익을 내고 있다. 김 씨는 “장비는 설치에만 수천만원 들지만 렌털 형식으로 갖추면 목돈이 들지 않는다”며 “임대차 계약 시 필요한 보증금만 있으면 쉽게 주차장 투자가 가능하다”고 전했다.

다만 이런 물건은 지역 중개업소에 나오는 경우가 드물고, 알짜 물건일수록 친인척이나 가까운 지인에게 임대하는 사례가 대부분이다.

셋째, 나대지를 매입해 공사하거나, 주차 전용 건축물을 만들 수도 있다. 다른 사업과 달리 주차장은 따로 꼭 지켜야 하는 토지 용도 사항이 없기 때문이다. 주차장 사업을 하기 위해 용도 변경을 안 해도 된다는 뜻이다. 사업도 허가제가 아닌 신고제다. 나대지의 경우 자갈만 깔아도 주차장으로 쓸 수 있기 때문에 3.3㎡당 5만~10만원에도 조성 가능하다.

부지 종류는 무관하지만 창업에 적합한 면적 요건은 있다. 전용면적 660㎡, 즉 200평 정도는 돼야 무인 시스템을 설치한 이후 수익을 낼 수 있다는 것이 업계 관계자 중론이다. 주차면수로 치면 20~25면 정도에 해당하는 크기다. 20면 이하 주차장은 임대료와 각종 비용을 뺀 뒤 남는 수익이 거의 없는 경우가 태반이다.

무인 주차장에 적합한 입지는 어느 정도 유동인구가 많은 상권 주변이다. 기차역, 버스터미널, 지하철 역세권 등 교통수단 환승 거점도 매출이 높은 편이다. 다만 이런 경우는 월 임대료 역시 높기 때문에 진입 장벽이 높다. 당연히 투자금 대비 수익률이 떨어진다. 이럴 땐 서울보다는 외곽, 수도권보다는 지방에서 임대료 저렴한 주차장 부지를 여러 개 운영하는 것도 방법이다.

주차장을 조성할 수 있는 땅값도 천정부지로 오르다 보니 최근에는 아예 화물차 주차장 등 틈새시장으로 눈을 돌리는 움직임도 감지된다. 화물차를 도로에 불법 주차하는 경우가 많은데 알고 보면 화물차 운전사도 전용 주차장이 없어 벌금을 물어가며 주차하는 실정이라는 것이다. 김 이사는 “화물차 주차장은 승용차보다 큰 땅이 필요하다는 단점이 있지만, 도심 밖 공터를 저렴하게 임대하면 승용차 주차장보다 높은 수익률을 낼 수 있다”고 설명했다.

[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2276호 (2024.09.11~2024.09.26일자) 기사입니다]