“지방 부동산 시장 살아날 수 있을까”, 서울과 양극화 가속

서울 아파트값 24주째 오르는데 지방은 하락세 여전
악성 미분양 81%가 지방에…건설경기도 찬바람
“미분양 대부분 입지 경쟁력 없어…CR리츠로 매입 한계”

집값이 오르고 거래량이 되살아나는 수도권과 달리 지방 부동산 시장은 여전히 침체기에서 벗어나지 못하고 있다. 특히 지방을 중심으로 악성 미분양 주택이 쌓이는 등 미분양 적체 현상이 심화되는 중이다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

집값이 오르고 거래량이 되살아나는 수도권과 달리 지방 부동산 시장은 여전히 침체기에서 벗어나지 못하고 있다. 특히 지방을 중심으로 악성 미분양 주택이 쌓이는 등 미분양 적체 현상이 심화되는 중이다.

6일 한국부동산원에 따르면 서울을 비롯한 수도권이 전국 아파트값 상승(0.06%)을 견인한 것으로 나타났다.

9월 1주 기준 서울 아파트값이 0.21% 오르며 24주 연속 상승세를 이어간 데 이어 수도권 아파트값도 0.14% 올랐다. 반면 지방 아파트값은 0.02% 떨어지며 가격 하락세를 이어가고 있다.

집값뿐 아니라 지방의 미분양 문제도 심각하다. 지난 7월 말 기준 전국 미분양 주택은 7만1822가구로 한 달 새 3.0%(2215가구) 줄기는 했지만, 여전히 지방 물량이 전체의 80.5%(5만7833가구)를 차지하고 있다.

특히 증가세가 꺾이지 않은 준공 후 미분양 주택의 대부분 물량이 지방에서 발생했다. 전국 준공 후 미분양 주택은 지난달 말 기준 1만6038가구로 1182가구(8.0%) 증가했는데, 이중 1173가구가 지방에서 발생한 물량이었다. 또 지방 악성 미분양 물량은 전체의 81.9%(1만3138가구)에 달한다.

준공 후 미분양 주택은 주택을 다 짓고서도 팔리지 않은 재고들을 의미하기 때문에, 이 물량이 많으면 많을수록 건설사와 시행사의 자금 부담이 커지게 돼 악성 미분양으로도 불린다.

이에 따른 지역별 건설 경기도 온도차가 감지된다. 한구건설산업연구원이 발표한 8월 건설기업 경기실사지수(CBSI)를 살펴보면, 지역별로 서울 지수는 91.8을 기록했으나, 지방은 62.9로 큰 차이를 보였다.

이 지수는 100을 밑돌면 현재 건설경기를 부정적으로 보는 기업이 긍정적으로 보는 기업보다 많다는 것을 의미한다.

이에 지방 미분양 문제를 해소하기 위해 이달부터 기업구조조정(CR)리츠가 출시된다. CR리츠는 시행·시공사 및 재무적 투자자(FI)가 투자한 리츠가 지방 미분양 주택을 매입하고 운영하는 것을 의미한다. 국토부는 지난 4월 업계 수요 조사를 실시한 결과 5000여가구 규모의 미분양 물량이 해소될 것으로 예측하고 있다.

이 밖에도 지방의 준공 전 미분양 PF 보증지원 확대, 준공 후 미분양 주택에 대한 세 부담 경감 등 방안이 추진된다.

다만 CR리츠의 경우 지방에서도 입지 등에 따라 수요가 예측되는 곳에 집중될 수밖에 없어 효과가 제한 적일 것이라는 관측이 크다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “CR리츠가 출시된다고 하더라도, 임대 운영이나 향후 재분양을 고려하면 입지가 좋아야 하는데, 미분양 물량들은 경쟁력 없는 입지인 경우가 대다수”라며 “결국 선별적으로 매입이 이뤄지기 때문에 전체 미분양을 해소하기엔 한계가 있을 것”이라고 내다봤다.

이어 “수도권은 미분양 부담이 없고, 지방은 지역별로 분위기가 다르다. 대구는 미분양 문제가 심각하지만 전주나 청주 등은 분양 시장 분위기가 괜찮다”며 “다만 내년 이후 입주 물량 부족이 예정돼 있는 상황이기 때문에 지방이더라도 내년 상반기를 기점으로 주택시장에 활기가 감돌기 시작할 것으로 보인다”고 평가했다.