신축 비아파트 사들이는 LH, 매입가격·지원단가 현실화 관건

LH, 정부 배정 물량보다 많은 11만가구 이상 매입 추진
고가논란 방지 위해 매입가격 적정성 검증 강화
정부 재정 지원 점진적 확대, “부채비율 우려할 수준 아냐”

한국토지주택공사(LH)가 비아파트 신축매입임대 목표 물량 확보에 자신감을 드러내고 있는 가운데, 합리적인 매입가격 산정방식 수립과 정부의 지원단가 현실화가 과제로 꼽힌다.ⓒ뉴시스

한국토지주택공사(LH)가 비아파트 신축매입임대 목표 물량 확보에 자신감을 드러내고 있는 가운데, 합리적인 매입가격 산정방식 수립과 정부의 지원단가 현실화가 과제로 꼽힌다.

LH는 주택 품질 검증 등을 통해 건물가격이 산정되는 공사비 연동형 방식 도입을 비롯해 이중 삼중으로 가격 적정성을 검토하는 방안을 마련하는 한편, 정부의 재정지원 확대로 재무부담을 덜 수 있도록 한다는 계획이다.

3일 LH에 따르면 LH는 내년까지 11만가구 수준의 신축매입임대주택 약정을 체결할 것으로 내다보고 있다.

정부가 2년간 총 10만가구 이상의 물량을 배정했는데, LH는 이보다도 더 많은 주택을 매입할 수 있다는 설명이다.

실제로 올해의 경우 지난달 말까지 접수된 매입신청 건수는 10만3000가구 수준으로 이중 3만2294건이 매입심의를 기다리고 있고, 2만3903가구가 매입심의 후 약정 체결을 앞두고 있다.

LH는 매입 확대를 앞두고 고가매입 논란을 피하기 위해 적정 수준의 매입가격을 산정할 수 있는 기준을 마련했다.

지난 2022년 LH는 미분양이 발생했던 강북구 수유 ‘칸타빌 팰리스’를 매입하면서 고가매입 논란에 휘말린 바 있다. 분양가 대비 12% 할인된 가격으로 매입했지만, 당시 분양가 자체가 시세보다 30% 비쌌다는 지적이 나오면서다.

이후 LH가 원가에 기반하는 가격산정체계를 도입하는 등 기준을 강화했는데 오히려 매입임대주택 실적이 목표치 대비 23%에 그치는 등 역효과가 나타났다.

이에 LH는 감정평가 방식을 활용하되 평가금액 적정성을 검증·확인하는 절차를 강화하고, 올해에는 수도권에 100가구 이상 주택에 대해서는 공사비 연동형 가격 산정 방식을 도입해 주택 품질이 건물가격에 산정되도록 했다. 공사비 연동형 방식은 토지가격은 감정평가로, 건물가격은 공인된 외부 원가 계산기관에서 설계 및 시공품질이 반영된 공사내역서를 검증해 건물공사비를 산정하는 방식이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “현장 목소리를 들어보면 그동안 LH가 매입하려는 기준을 맞추기 쉽지 않다는 의견이 컸다. 매입가격을 현실화하는 방안이 필요한 것”이라며 “고가매입 논란을 잠재우기 위해서는 감정평가방식을 강화할 필요도 있다”고 주장했다.

이어 “현재 2명의 감정평가사가 평가하는 방식에서 인원을 3~4인으로 늘려 산술평균을 낸다면 공정성을 확보하는 데 도움이 될 것”이라고 덧붙였다.

특히 재무부담 완화를 위해 정부가 주택 매입 시 지원하는 지원단가를 지난해 69% 수준에서 내년 72%, 2028년 95%까지 점진적으로 끌어올리는 방안을 정부와 협의 중이다. 이에 앞서 올해에는 가구당 단가를 1000만~2000만원 수준에서 인상하는 방안이 정부 예산에 반영돼 국회에서 논의한다.

그러나 이 같은 조치에도 LH 부채비율은 올라갈 것으로 보인다. LH의 중장기(2024~2028년) 재무관리계획안에 따르면 지난해 말 218% 수준이던 부채비율은 2028년 238%까지 늘어날 것으로 예상됐다.

이에 LH는 2027년 208%로 낮추려던 부채비율은 2028년 233% 수준으로 조율하는 것으로 정부와 협의 중이다. 다만 LH는 매입 주택 중 5만가구 이상이 6년 뒤 분양전환할 수 있는 분양전환형으로 공급되는 등 향후 매각이 가능해 문제가 없다는 입장이다.

이한준 LH 사장은 지난 2일 “LH부채는 다른 공공기관 부채와 다르게 부채를 끌어 자산을 취득하는 구조”라며 “국민과 정부가 우려할 수준은 아니다”고 설명한 바 있다.

조주현 건국대 부동산학과 교수는 “재무부담 우려에 대해 LH가 매입한 주택은 자산의 역할도 하기 때문에 부채비율만 놓고 평가할 수 없다는 것은 일리가 있다”면서도 “이런 주장의 전제는 LH가 경쟁력 있는 주택을 선별적으로 매입한다는 것”이라고 설명했다.

그러면서 “LH가 매입을 목표로 하는 물량이 워낙 많기 때문에 좋은 주택만을 사들이기는 쉽지 않을 것”이라며 “물론 막대한 물량을 매입한다면 소규모 건설사나 시행사를 돕는 측면에서 효과가 있겠지만, 숫자에만 매몰되지 않고 임대수요가 충분한 주택을 확보하는 데 초점을 맞춰야할 것”이라고 조언했다.