美 대선 핵심 쟁점, 주택위기 해결 여부 재점화 [최보화의 원자재 인사이드]

[한국경제TV 최보화 외신캐스터]
방송 원문입니다.

Q. 원자재 인사이드 시간입니다. 오늘의 주제는 원목입니다. 어느 나라든 선거철이 되면 꼭 등장하는 단어가 ‘집값’인 것 같은데, 미국도 대선을 앞두고 주택 시장의 문제해결을 위해 후보들이 다양한 공약들을 내걸고 있는 것 같습니다. 관련해서 주택 가격이라든지, 또 주택건설주들이라든지, 원자재 가격이라든지 어떻게 영향을 받을지 너무 궁금한 부분이 있습니다. = 그쵸. 원목 선물은 물론이고요, 미국의 고착화된 주택 시장 침체, 연준의 통화정책 전환에 따른 모기지 금리 하락, 그리고 해리스와 트럼프의 주택 관련 공약까지 꼼꼼하게 짚어드리도록 하겠습니다.

Q. 알겠습니다. 일단 원목 선물의 추이부터 짚어주시죠. = 네, 원목 선물은 지난주, 보드피트당 493달러 50센트까지 떨어졌는데요, 635달러 수준이었던 지난 3월 고점 대비 30% 가까이 하락했습니다. 코로나19 시기 때 재택근무가 급증하고 외출을 최대한 자제하는 분위기가 조성되며 주택 시장이 일부 호황을 누렸습니다. 이에 따라 원목 선물도 2021년 5월 7일, 보드피트당 1,686달러까지 급등했었는데요, 지금과 비교하면, 대충 어림잡아도 3배가 넘죠? 하지만 이후 팬데믹의 영향이 점차 약해졌고, 또 고금리에 대한 공포감이 극대화되며 주택 산업은 말그대로 ‘장기 침체’에 돌입했었습니다. 당연히 원목 선물도 근 2년간, 가파른 하락세를 나타냈습니다. 마켓워치는 목재 시장에게 팬데믹은 ‘효과’라는 단어를 붙일 정도로 큰 호재로 작용했는데, 이후 주택 업계가 부진해짐에 따라 목자재에 대한 수요도 동반 약화되고 있다고 전했습니다.

Q. 그렇군요. 그런데 목재 가격과 주택 시장의 상관관계가 그렇게 직접적입니까? = 우리나라는 아파트나 현대식 건물이 많기 때문에, 정말 나무로 만들어진 단독주택들이 많은 미국에 비하면 비교적 목재라는 건자재가 덜 들어가는 편이긴 한데요, 미국에서는 집을 한 채 짓는데 들어가는 목재의 양이 적지 않습니다. 단독 주택 1채를 짓는 데 평균 2,200평방피트의 골조 목재가 사용된다고 하고요, 6,800평방피트 정도의 침엽수 OSB 합판이 필요하다고 합니다. 전미주택건설협회 NAHB는 목재 가격의 안정이 가장 중요하다고 늘 강조하고 있는데요, 목재 가격이 워낙 주택 상황에 따라 급변한다는 특징을 가지고 있기 때문에 이 가격 등락을 방지하고자 다방면으로 노력하고 있습니다. 공급망 병목현상이나 불충분한 내수 시장의 생산량을 최대한 확보하려고 하고요, 또 캐나다 같이 목재 공급량이 충분한 국가들과는 관세를 낮추거나 장기계약을 추진하는 것을 적극적으로 지원하고 있습니다. 다만 전미주택건설협회 주택시장지수는 최근 하락세가 가시화되고 있는데요, 즉, 주택 시장의 악화, 다시 말하면 목재 가격의 추가하락이 전망되는 부분이라, 단기간에 그치는 표면적인 차원보다는 근본적인 부분에 대한 해결책에 나와야 할 것으로 보입니다.

Q. 알겠습니다. 그래도 최근 주택 시장의 회복이 예측된다는데 이 부분은 어떤 포인트입니까? = 네, 오랫동안 위축됐던 주택 시장이 다행히도 이제는 반등할 조짐을 보이고 있습니다. 미국의 30년 만기 주택담보대출 금리가 지난주, 6.44%까지 내려가며 16개월래 최저치를 기록한 건데요, 연준이 9월에 금리인하를 단행한다면 주택담보대출 금리가 더 낮아질 가능성이 충분히 시사됐습니다. 미국의 주택담보대출 금리는 작년 10월, 7.8%로 정점을 찍은 바 있는데요, 이미 집을 가지고 있는 사람들이 자신이 주택을 매입했을 때의 금리와 지금의 금리가 차이가 크다 보니 손해를 보고 팔고 싶지 않아하기 때문에 기존주택의 매물은 더 줄어들 수밖에 없고요, 여기에 금리까지 높다보니, 잠재주택 구매자들의 욕구가 퇴행했습니다. 즉, 집을 살 수가 없다는 거죠. 최근 나왔던 미국의 6월 코어로직 케이스실러 주택가격지수가 이를 잘 보여주는데요, 전년 동기 대비 6.5% 상승하며 역대 최고치를 기록했습니다. 미국의 6월 소비자물가지수 CPI가 3%로 둔화했다는 점을 고려한다면, 주택 가격 상승률이 물가보다 3.5%P나 높은 셈입니다. 또, 미국 부동산 중개업체 레드핀도 미국에서 100만 달러 이상의 고급 주택이 8.5%로 역대 최고치를 기록했다며, 미국의 주거 물가의 심각성을 표출하기도 했고요, 또 미국의 주택 물건도 2019년 8월 이후 27%나 감소했다고 전하기도 했습니다. 미국의 지난해 3월 주택 임대료 상승률도 8.18%를 넘어가며 42년래 최고치를 기록했습니다. 하지만 CNBC는 이같이 미국의 주택업의 극심한 둔화는 주택담보대출 금리가 6%대로 내려간 정도로 쉽게 나아지지 않을 것이라며 추가적인 조치가 요해진다고 했고요, 또 6월 설문 결과, 대부분의 미국인들은 주택담보대출 금리가 5% 아래로 내려가야 적절하다고 응답했다고 덧붙였는데요, 즉, 이 부분을 현명하게 극복하는 게 이번 대선의 쟁점이 될 수 있다, 궁극적으로는 이런 말입니다.

Q. 네, 대선 관련해서도 당연히 짚어봐야 할 것 같습니다. = 미국 유권자의 약 84%가 임대료와 주거비로 인해 극도의 스트레스를 받고 있다고 답했습니다. NPR에 따르면 미국 전역이 지난 4월 기준, 최대 700만 채의 주택이 부족한 것으로 집계됐다고 하는데요, 고물가 속에 주택 불균형이 심화될 뿐 아니라, 인구 감소나 고령화 진행 등 구조적인 요인들도 복합적으로 작용하고 있다고 CNBC는 지적했습니다. 건설업자들 역시 인건비나 원자재 가격 상승으로 고가의 주택들에 집중하고 있어, 부의 양극화도 극심해지는 등, 주택 시장에서 파생된 문제들이 점차 사회적인 문제로까지 발전하고 있는데요, CNBC는 주택의 안정화가 정권의 성패를 좌우할 것이라고까지 강조했습니다.

Q. 일단 해리스와 트럼프, 두 후보의 공약부터 살펴볼까요? = 네, 일단 해리스는 지난 22일, 대선 후보 수락 연설을 통해 ‘모든 사람이 경쟁하고 성공하는‘Opportunity economy’, 이른바 ‘기회 경제’를 창출하겠다, 이를 위해 주택 부족을 종식시키겠다’고 말했는데요, 자신의 경제 슬로건으로 ‘새로운 미래 구축’을 내걸고 그 핵심으로 주택 위기 해결을 약속했습니다. 일단 첫 주택 구매자에게 최대 25,000달러의 세금 공제를 제공하고요, 주택 건설업체에게도 부담을 덜어주기 위해 세금을 낮춰 준다고 합니다. 또, 향후 4년간 300만 채의 주택 건설을 추진하고, 불공정 행위도 근절하겠다고 했고요, 또 주택 건설 대부분이 연방정부가 아니라 지방정부의 소관인 만큼, 50개주 정부의 규제 완화를 유도하기 위해 400억 달러의 연방 기금도 조성하겠다고 했습니다. 트럼프도 적극적으로 나서고 있습니다. 도시 외곽의 개발을 추진하고 이민자들에 대한 제재를 강화하고, 또 연방 토지를 개방해 활용한다든지, 첫 주택 구매자들에게 세금 감면 혜택을 준다든지, 또 주택 비용과 관련된 불필요한 규제들을 폐지함을 통해 주택 시장을 호황으로 이끌겠다고 다짐한 모습이었습니다.

Q. 그런데 여기에 대해서 좀 회의적인 반응도 있다고요? = 그렇습니다. 월스트리트저널은 주택 문제는 보다 더 심층적으로 다가가야 하는 이슈인데, 예산 계획이 정확하게 산정되지 않은 부분을 꼬집었습니다. 두 후보가 주택을 포함한 공약을 모두 이행하면 트럼프는 약 10년간 1조 6,000억 달러, 해리스는 1조 7,000억 달러 정도의 재정적자를 촉발할 것으로 보이는데, 이에 대한 언급이 없다고 비판했고요, CNBC 역시 주택 위기를 넘어야 한다는 두 후보의 호소 자체와는 달리 해결책들이 비현실적이라고 했습니다. 장기적 관점의 세부 사안이 불분명한데다, 또 주택 관련된 무분별한 지원들이 부동산 거품을 초래할 것이라고도 재차 언급했습니다. 또, 집값 하락을 부르짖지만 아이러니하게도 정작 내 집 주변에 저가주택이 등장하면 내 집값까지 함께 낮아지는 게 싫은 ‘님비’ 현상에 대한 것도 미결과제로 남아있다고 했습니다. 월스트리트저널은 주택 현안 관련된 이 같은 공약들의 남발이, ‘포퓰리즘’, 즉 인기를 위한 시선끌기에 그칠 수 있다는 부분들도 우려된다고 했는데요, 실제로 해리스와 트럼프의 양당 구도는 점점 더 격화되고 있습니다. 집값 문제만 놓고 봐도, 책임을 서로에게 돌리고 있는데요, 해리스는 트럼프의 신규 주택 건설 확대를 위한 규제 개혁이 실패했기 때문에 주택 공급난이 가중됐다고 주장하고 있습니다. 또, 트럼프가 약속한 고율관세 부과 역시 미국의 수입물가 상승을 야기해 전반적인 고물가를 자극할 것이고, 결국 주택 위기를 더 궁지에 몰고 갈 것이라고 했습니다. 반대로 트럼프도 바이든 정부의 친환경 정책이나 불법 이민자 증가 등이 주택 위기를 가중시켰다고 맞서고 있는데요, 이렇게 의미없는 극우 포퓰리즘보다는 서민들의 삶을 더 중시하는 현실적인 대안책들이 나와야 하는 시점이라고 전문가들은 이야기하고 있습니다.

최보화 외신캐스터
최보화 외신캐스터 from.treasure@wowtv.co.kr