요즘 송파는 ‘찐강남’ 아니다…계란 배달이 가른 운명

■ 추천! 더중플 - 강남 2024 :당신이 몰랐던 강남의 속살

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신세계백화점 강남점(왼쪽)과 신축 아파트. 중앙포토

과거 강남은 중산층도 접근 가능했지만 이젠 말 그대로 ‘넘사벽’이 됐습니다. 집값이 신고가 행진을 하며 높은 진입 장벽이 생긴 거죠. 기회와 도전, 욕망과 좌절이 버무려진 장벽 안 세상을 더중앙플러스(The Joongang Plus) 시리즈 ‘강남 2024’가 들여다봤습니다. 우선 어디서부터 어디까지가 찐강남인지 정의가 달라지고 있습니다. 과거 ‘강남 3구’로 불렸지만, 요즘 부촌 지형도가 바뀌었습니다. 자세한 내용은 더중앙플러스(The Joongang Plus) 구독 후 보실 수 있습니다.

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황모(83)씨는 전북에서 서울로 와 서초구 반포주공3단지 근처에서 부동산을 했다. 1978년 지어져 낡은 5층 아파트인데 크기도 16, 25평으로 작았다. 그는 서울 저밀도지구가 고밀도로 개발될 것이라는 뉴스를 보고 무릎을 쳤다. “당시 한 채 매매가가 1억원 정도였고, 전세는 5000만원이었어요. 거기 세 들어 사는 아는 주민들에게 은행에서 5000만원만 빌려 집을 사라고 권했습니다.”

자신도 매입한 황씨는 시골 친척들에게도 연락해 전세 끼고 살 수 있으니 자금을 마련하라고 권했다. 3단지는 재건축 후 반포자이아파트로 변신했다. 낡은 아파트를 산 이들 모두 중대형을 배정받았다. 황씨는 친척들과 함께 반포자이를 팔아 막대한 차익을 남긴 뒤 반포주공1단지로 갈아탔다.

재건축 중인 한강변 주공1단지(디에이치 클래스트)가 완공되면 국민평형(전용 84㎡) 50억원 시대가 본격적으로 열릴 전망이다. 반포는 벼락부자를 만들어준 ‘기회의 땅’이었다.

반포 래미안원베일리와 아크로리버파크(오른쪽). 중앙포토

과거 강남·서초·송파구가 ‘강남 3구’로 불렸는데, 최근 ‘찐강남’의 정의가 달라졌다는 말이 회자한다. 반포가 신축아파트촌으로 바뀌면서 강남의 중심이 서쪽으로 이동하는 현상이 나타났다. 여기에 반포에 있는 ‘신강(신세계백화점 강남점)’의 영향이 얹혔다.

요즘 찐 강남은 신강과 압구정 현대백화점의 ‘신선식품 당일 배달지’를 일컫는다. 고객이 백화점에서 장을 보고 맡기면 그날 집으로 배달해 주는 서비스인데, 그만큼 생활권이 가깝다는 의미다. 이 기준에 따르면 송파구와 강동구가 빠진다. 대신 강남·서초구 외에 새로운 곳들이 포함된다. 국내 부동산 1티어로 꼽히는 초고가 아파트가 모조리 들어가 ‘신(新)부촌 지도’라 할 만하다.

신강의 푸드마켓 당일 배달지를 보면 서초구와 강남구 외에 용산구와 동작구가 있다. 강북이지만 한남동·이태원동·이촌동·용산동 등이 들어간다. 나인원한남과 한남더힐이 포함된 것을 보면 요즘 강남은 한강 남쪽이라는 지리적 범주에 머물지 않는다. 압구정 현대백화점의 당일 배달지에 든 서울숲 근처 성수 초고층 아파트들도 마찬가지다.

두 백화점의 당일 배달지가 어디인지 동별, 아파트 단지별로 소개한다. 미래에 ‘찐강남’에 들어갈 입지를 예측해 볼 수 있는 ‘4대 조건’은 무엇일까?

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☞여기 계란 당일 받으면 찐강남…두 백화점이 부촌 경계 그린다
https://www.joongang.co.kr/article/25255325

■ 살지 않으면 모른다 '강남 사람들의 대물림 노하우'

「 ①손주 입학에 아리팍 내줬다… 강남 할마할빠 ‘대물림 3종’
반포는 아빠의 교통, 엄마의 교류, 아이의 교육 ‘3교’를 완벽히 갖춘 곳으로 꼽힌다. 너도나도 살고 싶지만, 진입장벽이 너무 높다. 이곳에 오래 산 터줏대감들은 특별한 대물림 노하우가 있다. 단순히 돈이나 집을 주는 게 아니다. 자녀에 이어 손자·손녀까지 다른 곳에선 접할 수 없는 ‘인프라 사용권’을 누리게 해준다. 재건축한 새 아파트를 후대에 내주고 노부부가 가는 곳은 어디일까?
https://www.joongang.co.kr/article/25258511

포트투갈이 고액 자산가의 투자 이민 지역으로 뜨고 있다. 포르투갈 포르투의 명소 루이1세 다리. 중앙포토

②신강서 1억 써도 못 들어간다…999명만 허락된 ‘비밀의 방’
국내 매출 1위 백화점 신세계 강남점은 VIP 정책도 흥미롭다. 사용 금액에 따라 6개 등급으로 나뉘는데 가장 높은 어퍼하우스 등급을 받으려면 연간 1억원 이상을 써야 한다. 이게 끝이 아니다. 1억원을 써도 입장 불가인 라운지도 있다. 구매액 최상위 딱 999명만 받는 ‘트리니티 라운지’가 따로 있다. 대략 2억5000만원가량은 썼을 거란 말이 나오는데 이들이 백화점에 오는 날엔 어떤 일이 벌어질까?
https://www.joongang.co.kr/article/25256880

③“내 새끼 상속세 물리기 싫다” 1000억 부자 포르투갈 간 이유 [강남 부자 절세법①]
1000억원대 자산을 일군 김모 씨는 효과적인 은퇴법을 고민하다 결국 이민을 결심했다. 세금을 줄이는 게 급선무였는데 이민보다 나은 대안이 없었다. 그가 선택한 나라는 포르투갈. 왜 거기였을까? 사업가 이모 씨는 자녀에게 증여할 목적으로 예술작품을 꾸준히 매입하고 있다. 그림의 경우 받은 지 15년이 지나면 세금을 내지 않을 방법이 있다는데, 이게 어떻게 가능한 것일까?
https://www.joongang.co.kr/article/25266926

④20억 물려주고도 0원 냈다…강남 아빠 늙기 전 큰 그림 [강남 부자 절세법②]
상속세의 핵심은 공제다. 다양한 형태로 공제를 많이 받아야 과세표준이 줄고, 그래야 세금을 덜 낸다. 상속 문제가 생기기 전에 증여로 해결하는 방법도 있다. 특히 덩치 큰 부동산은 상속보다 증여가 유리하다. 강남 부자들은 자녀에게 저가로 집을 팔거나 대출이 낀 집을 넘기는 방식으로 증여세를 줄인다. 재산이 아파트 한 채뿐이라면 더욱더 강남 부자의 비법을 미리 배워둘 필요가 있다.
https://www.joongang.co.kr/article/25268569
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장원석·심석용기자 jang.wonseok@joongang.co.kr