기업이 세놓는 ‘20년 임대주택’ 나온다…10만 가구 공급

정부가 기업이 20년 이상 운영하는 장기 민간임대주택 모델을 제시했다. 전세제도의 부작용을 차단하고, 임대차 시장을 월세 위주로 재편하기 위해 자금력을 갖춘 임대 기업의 시장 참여를 활성화하는 것이 핵심이다. 이를 위해 임대료 상한 규제 폐지, 과세 중과 배제 등 인센티브를 제공한다. 국토교통부는 28일 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 새로운 임대주택 공급 방안을 발표했다.

국내 주택시장은 자가 60%, 임대 40%로 구분되며, 임대주택은 공공이 20%, 민간이 80%를 공급하고 있다. 이 중 민간임대시장은 현재 과도한 임대료 규제, 세제 중과 등으로 산업화하지 못하고, 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성돼 있다. 국토부는 이 같은 민간임대시장의 영세화로 전세 사기 등 임차인 주거불안, 높은 재고 변동성, 가격 불안 등이 나타나고 있다고 진단했다. 공공임대 역시 부지확보가 어려운 데다 사업성 부족 등으로 수요가 높은 도심지 공급에는 한계를 보인다.

이에 정부는 ▶신유형 장기민간임대주택 ▶노후 공공청사 복합개발을 통한 임대주택 공급방안을 마련했다. 신유형 장기민간임대주택은 2035년까지 10만 가구, 복합개발 공공임대주택은 5만 가구를 공급하는 것이 목표다.

장기 민간임대주택은 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100가구 이상)로 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 하는 모델이다. 크게 ▶자율형 ▶준자율형 ▶지원형 등 세 가지로 나눴는데, 자율형은 규제와 지원을 모두 최소화한 방식으로 임대료 규제를 모두 폐지한다. 준자율형은 계약갱신청구권과 5% 임대료 상한을 적용하는 대신 기금융자·지방세감면 등 혜택을 추가하는 형태이며, 지원형은 초기 임대료까지 제한(시세 95%)하는 대신 기금출자 등 공적지원을 늘려주는 방식이다.

법인의 취득·종부·법인세 중과 배제는 공급 모델에 상관없이 모두 적용한다. 임대의무기간(20년)과 유형별 임대료 증액기준을 준수하는 경우 12%에 달하는 법인 취득세 중과를 배제하고, 종부세 합산과 20%인 법인세 추가과세도 적용하지 않을 방침이다. 준자율형과 지원형은 추가로 취득·재산세 감면 혜택이 있다.

임대사업자가 원하면 청년·신혼부부·고령자 등을 위한 다양한 맞춤형 특화서비스 결합도 허용한다. 고령층 특화 장기임대주택 서비스인 ‘실버스테이’(가칭)가 대표적이다. 또한 장기임대주택을 건설하는 경우 공급 모델에 상관없이 용적률을 국토계획법 시행령 상한의 1.2배까지 상향하고, 특히 일반상업지역의 경우 하한 용적률을 800%까지 확대할 계획이다. 건축물 용도, 공공임대 인수가격, 주차장 확보기준 등 규제도 완화한다.

관건은 참여 기업의 확보다. 국토부 관계자는 “최소한의 규제만 두고, 세제 혜택 등 인센티브를 제공하기 때문에 충분히 수익구조가 나올 것으로 본다”고 설명했다.

일본·미국 등 주요국의 민간임대주택 시장은 정부 정책지원과 안정적 수익처에 대한 기업 투자수요 등이 결합하면서 ‘대규모 장기임대기업’ 중심으로 운영되고 있다. 특히 일본은 전체 임대주택의 60% 이상을 임대 전문기업이 운영하고 있다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr