기업이 세 놓는 ‘장기 임대주택’, 전세일변도 시장 ‘묘수’ 될까

과거 박근혜정부 ‘뉴스테이’ 실패 재현 우려

정부가 임대차 시장에 적용되는 임대료 규제 등을 대폭 풀어 기업이 20년 이상 운영하는 장기 민간임대주택 공급방안을 제시했다. ‘전세 일변도’인 민간 임대차시장에 기업 자본을 끌어들여 시장을 월세 위주로 재편하고, 국민들의 주거 선택지를 넓힌다는 의도다. 정부는 2035년까지 이 같은 유형의 장기 민간임대주택을 10만 가구 이상 공급할 계획이다.

국토교통부는 8일 열린 경제관계장관회의에서 ‘서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안’을 발표했다. 박상우 국토부 장관은 이날 ‘새로운 임대주택 공급 추진’ 간담회에서 “전세는 효용을 다했다”며 “이 제도의 출발점은 전세 제도를 대체하고 전세 외 선택지를 만드는 것”이라고 말했다.

이날 발표된 새로운 민간임대주택은 리츠(부동산 간접투자기구) 등 법인이 단지별 100가구 이상 대규모로 20년 이상 임대주택을 공급하는 모델이다. 과도한 임대료 제한 등 각종 규제로 민간 기업의 참여 유인이 적은 점을 개선하겠다는 목적이 크다. 공급 유형은 규제·지원 정도에 따라 ‘자율형’ ‘준자율형’ ‘지원형’ 총 세 가지로 나뉜다. ‘자율형’은 규제·지원을 최소화한 유형이다. 계약 기간 만료 후 주택임대차보호법에서 규정한 1회 갱신 시 5% 상한 적용 이외 임대료 관련 대부분 규제를 적용받지 않는다. ‘준자율형’은 계약 기간(최소 20년) 동안 계약갱신청구권과 임대료 5% 상한 제한을 둬 임차인 보호의무를 부과하는 대신 기금을 통한 저리 대출 등의 혜택이 주어진다. 규제와 정부 지원이 가장 큰 ‘지원형’은 초기 임대료를 시세의 95%로 제한하는 대신 공공택지 할인 등 정부 지원을 늘렸다.

각종 세제 혜택도 부여된다. 우선 세 가지 공급유형과 무관하게 법인의 취득세·법인세 중과 등이 배제된다. 특히 장기 투자에 적합한 보험사들이 이 사업에 참여할 수 있도록 보험사의 임대주택 투자 허용도 명시했다. 보험사가 장기임대주택을 보유할 경우 지급여력비율(보험금 지급능력)도 25%에서 20%로 완화할 방침이다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 등도 공통으로 제공된다

다만 이를 위해서는 대대적인 ‘민간임대주택법’ 손질이 필요하다. 국토부 관계자는 “관련 법에 ‘20년 임대’라는 유형을 신설해야 한다”며 “최대한 입법을 빨리 추진할 계획”이라고 설명했다.

‘고가 임대료’ 논란 가능성도 무시할 수 없다. 실제 SK디앤디의 기업형 임대주택 ‘에피소드 용산’ 임대료는 주거유형에 따라 96만~696만원 수준이다. 과거 박근혜정부가 추진한 기업형 장기임대주택 사업 ‘뉴스테이’의 실패를 되풀이할 수 있다는 지적도 나온다. 당시 높은 임대료로 모집 인원 대비 ‘미달’ 사태가 나거나 계약을 중도에 포기하는 사례가 속출했다.

세종=김혜지 기자 heyji@kmib.co.kr